[사해행위?] 시세대로 부동산을 매각한 경우 > 뉴스레터



◎ 사해행위

사해행위란 「채권자를 해한다는 사실을 알며서 행한 채무자의 법률행위」를 말합니다.

사해행위 중에 가장 많은 것이 채무자가 채권자에게 채무변제를 하지 않기 위해 자신의 명의로 되어 있는 부동산을 다른 사람의 명의로 바꾸는 소유권이전입니다(매매, 증여 포함).

그러나 채무자의 부동산 매각행위가 채권자를 해하는 사해행위인지 여부는 쉽게 판단하기 어려운 문제입니다. 사안별로 따져봐야 할 것이 많기 때문입니다.

이에 대한 대법원의 입장은 다음과 같습니다.

"채무자가 책임재산을 감소시키는 행위를 함으로써 일반채권자들을 위한 공동담보의 부족상태를 유발 또는 심화시킨 경우에 그 행위가 채권자취소의 대상인 사해행위에 해당하는지는, 그 목적물이 채무자의 전체 책임재산 가운데에서 차지하는 비중, 무자력의 정도, 법률행위의 경제적 목적이 가지는 정당성 및 그 실현수단인 당해 행위의 상당성, 행위의 의무성 또는 상황의 불가피성, 공동담보의 부족 위험에 대한 채무자와 수익자의 인식의 정도 등그 행위에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여, 그 행위가 궁극적으로 일반채권자를 해하는 행위라고 볼 수 있는지 여부에 따라 최종 판단하여야 한다."

좀 어렵게 느껴지지만, 한마디로 모든 것을 종합적으로 판단해야 한다는 얘기인 것이죠...

따라서 사해행위취소소송은 미리 승소·패소 여부를 예단하기 어렵다고 합니다.

좀 더 구체적으로 따져보도록 하겠습니다.

채무자 A가 동생에게 채무자 소유 유일한 아파트를 시세대로 매도하였고 이를 안 채권자 B측에서 '사해행위취소소송'을 제기하였습니다. 법을 잘 모르는 채무자는 시세대로 팔았으니 별 문제없으리라 생각한 것 같은데요....

위와 같은 사례는 실제로 매우 빈번한데, 이때 채무자와 수익자인 동생간의 거래는 사해행위일까요?

결론부터 간단히 말씀드리면

①채무 초과 상태에서

②상당한 대가를 받고 매각한 경우에,

③그 부동산이 채무자의 '유일한 재산'이었다면,

원칙적으로 사해행위가 되며 채무자의 사해행위까지 추정됩니다.

즉, 채무자가 유일한 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사행행위로 간주됩니다. 따라서 위의 사례에서도 수익자 '동생'은 사해행위취소소송의 피고가 될 가능성이 매우 높으며 실제 소송에서 패소할 위험도 클 것입니다. 동생이라는 친인척 관계는 사해행위 가능성를 더욱 높이는 요인이기도 합니다.

그런데 만약 처분한 부동산이 채무자 소유의 유일한 부동산이 아니고 매각가격이 적절하다면 사해행위가 아니라고 인정받을 가능성 또한 크다고 하겠습니다.

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다만, 위와 같은 경우라도

①부동산의 매각 목적이 채무의 변제 또는 변제자력을 얻기 위한 것이고,

②대금이 부당한 염가가 아니며,

③실제 이를 채권자에 대한 변제에 사용하거나 변제자력을 유지하고 있는 경우에는,

채무자가 일부 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 변제를 하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다는 것이 대법원 입장이므로, 사안의 사실관계와 증거관계에 따라서는 피고측에 충분히 승산이 있는 소송이 될 수 있습니다.

◎ 사해행위에 해당하는 부동산 매각처분 유형 ​

① 무상·염가 판매행위​ 

채무자의 재산이 채무의 전부를 변제하기에 부족한 경우에 채무자가 그의 유일한 재산인 부동산을 무상양도하거나 일부 채권자에게 대물변제로 제공하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이러한 행위는 사해행위가 됩니다.

② 특정채권자와 통모가 있는 경우​ 

채무자가 채무가 재산을 초과하는 상태에서 채권자 중 한 사람과 통모하여, 그 채권자만 우선적으로 채권의 만족을 얻도록 할 의도로, 채무자 소유의 부동산을 그 채권자에게 매각하고 위 매매대금채권과 그 채권자의 채무자에 대한 채권을 상계하였다면 매매가격이 상당한 가격이거나 상당한 가격을 초과한다고 할지라도, 채무자의 매각행위는 다른 채권자를 해할 의사로 한 법률행위로 사해행위에 해당됩니다.

③ 상당한 대가를 받고 매각한 경우 ​ 

채무자가 자기의유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 간주되어 채무자의 사해의 의사는 추정되는 것이고, 이를매수한 자(수익자)가 악의가 없었다는 입증책임은 수익자에게 있습니다.

◎ 저당권이 설정되어 있는 부동산이 사해행위로 소유권이전된 경우

특히 채권자가 금융권인 경우 거의 예외없이 채무자 소유의 부동산에 근저당 설정을 해 둡니다.

이렇듯 저당권이 설정되어 있는 부동산이 사해행위로 이전된 경우 사해행위가 성립하는 범위는 부동산가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립하게 됩니다.

예컨데 은행의 담보대출금액(피담보채권액) 4억 이고 해당 부동산가액이 10억이라면 사해행위 대상이 되는 것은 6억이라는 얘기입니다. 저당권이 있는 채권자는 당연히 저당권을 실행하여 자신의 채권액(피담보채권액, 위 예에서 4억)을 회수 할 수 있으므로 나머지 일반 채권자들에게 변제되었어야 할 6억이 문제가 되는 것이죠...

만약 사해행위로 소유권이 이전되고 변제 등에 의해 저당권설정등기가 말소되었다면?

사해행위를 취소하여 그 부동산자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되어, 채권자와 수익자 모두 원물반환을 원하고 원물반환에 의하더라도 일반 채권자들을 위한 책임재산의 보전이라는 채권자취소권의 목적달성에 별다른 지장이 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 사해행위취소청구를 한 채권자(원고)는 부동산 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액(위 예에서 6억)의 한도내에서 그 매매계약의 일부취소와 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐입니다.

위에서 살펴본 바, 채무자는 채권자의 법적 조치가 예상되는 상황에서의 재산관계 변동을 일으키는 법률행위에 매우 신중을 기해야 할 것입니다.

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