건설·부동산 1 페이지

• 건설

주요 업무

법무법인 태경은 건축허가 신청단계에서부터 공사대금 및 지체상금, 하자보수청구, 하도급 분쟁, 재개발·재건축 분쟁 등 다양한 건설 분쟁의 예방·해결을 위해 형사전문변호사와 조세전문변호사와의 유기적인 협업을 통해 최상의 원스톱 서비스를 제공합니다.

공사대금을 정하지 않고 공사를 한 경우의 공사대금

수급인이 공사의 완성을 약속하고 도급인이 그에 대하여 보수를 지급하기로 묵시적 의사표시를 한 경우에는 구체적으로 공사대금을 정하지 않았더라도 도급계약의 성립을 인정할 수 있고, 공사대금 산정은 실제 지출한 비용에 거래관행에 따른 상당한 이윤을 포함한 금액을 인정받을 수 있습니다.

기성고

수급인이 공사를 완공하지 못한 상태에서 공사도급계약이 해제되어 기성고 비율에 따른 공사비를 정산하여야 할 경우, 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에다가 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 공사비가 차지하는 비율을 의미합니다. 기성고 비율을 약정 공사비에 적용하여 공사비를 정산해야 합니다.

부가가치세

부가가치세 부담에 관한 약정이 있는 경우 그 약정에 따르지만, 부가가치세 약정이 없는 경우에는 약정한 공사대금에 부가가치세가 포함된 것으로 봅니다. 수급인이 고의로 허위의 부가가치세 신고를 하여 도급인이 손해를 입게 되었다면, 도급인은 수급인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

공사대금채권의 소멸시효

공사대금채권과 공사에 부수되는 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 그러나 공동수급체 구성원 상호간의 정산금 채권은 그렇지 않습니다.

공사대금채권의 양도

채권양도는 확정일자 있는 증서(내용증명 등)로 채무자에게 통지(또는 채무자의 승낙)해야 압류채권자나 다른 채권양도인에게 권리를 주장할 수 있습니다. 그러므로 채권양도 통지를 내용증명이 아니라 등기우편으로 한 경우에는 압류채권자가 더 늦게 압류결정ㅇ르 받았더라도 압류채권자에게 권리주장을 할 수 없게 됩니다. 압류와 채권양도의 선후 결정은 채무자에게 도달한 때를 기준으로 합니다.

하자보수 소송

하자가 있으면 도급인은 수급인에게 하자보수를 청구하거나, 하자보수에 갈음하여 또는 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법, 건설산업기본법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 주택법).

하자는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단합니다(대법원 2008다16851 등). 도급계약이나 분양계약의 내용으로 편입되었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 하자판단의 기준이 되는 도면은 준공도면이므로, 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면과 다르지 않다면 특별한 사정이 없는 한 하자보수를 청구하기 어렵고, 반대로 특별한 사정없이 준공도면과 다르게 시공되었다면 하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받을 수 있습니다.

계약해제·계약해지(타절정산)

도급계약은 당사자 간 합의에 의해 해제·해지할 수 있고, 공사 완성 전에는 도급인이 해지할 수 있으며, 도급인이 파산한 경우라면 수급인이 해지할 수 있습니다.

지체상금 소송

지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 발생하고, 그 종기는 도급인이 해제·해지할 수 있었던 때를 기준으로 하여 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점까지이고, 실제 해제·해지한 때를 기준으로 하지는 않습니다(대법원 2015다231672, 231689 등).

수급인은 도급인이 공사대금 지급을 지체하고 있고 공사를 완공하더라도 수급인이 공사대금을 지급하기 곤란한 현저한 사유가 있는 경우, 그러한 사유가 해소될 때까지 자신의 공사 완공의무를 거절할 수 있습니다. 다만 기성금 지급이 지체되고 있더라도 동시이행항변권에 의하여 수급인의 지체책임이 면책되는 것은 아닙니다(대법원 2003다60136).

하도급 관계 소송

건설공사는 하도급을 통해 비용절감과 시공편의를 도모하는데, 하도급거래 공정화에 관한 법률은 하도급으로 인한 부실시공 및 수급사업자 보호를 위해 ‘부당한 특약의 금지’, ‘부당한 하도급대금 결정 금지’, ‘부당한 위탁취소의 금지’,‘부당감액 금지’ 등을 규정하고 있습니다.

하도급법 위반 시 시정권고, 시정조치, 과징금, 상습법위반사업자 명단공표, 과태료, 벌금 등이 부과되고, 하도급법 위반으로 피해를 입은 경우 실제 손해의 3배까지 손해배상을 받을 수 있도록 하고 있습니다. 다만 현재의 재판 실무상 3배까지의 손해배상은 쉽지 않은 면이 있습니다.

하도급 거래에 있어서 근시안적으로 대응하다가 종국적으로 막대한 손해를 입는 경우가 많으므로 미리 전문가와 충실한 상담을 통해 대비해야 피해를 막을 수 있습니다.

• 부동산

주요 업무

법무법인 태경은 계약의 취소·해지, 원상회복, 명도, 권리금에 관한 최적의 법률서비스를 제공합니다.

계약 해지, 원상회복, 상가권리금에 관한 분쟁은 미리 전문가와 상담하고 관련 자료를 준비해 두어야 불측의 피해를 막을 수 있고, 명의신탁에 관한 다툼은 거액의 과징금, 이행강제금, 형사처벌(징역 또는 벌금), 세금문제가 얽혀 있어 쉽게 처리하려고 하다가는 예상치 못한 큰 피해를 입게 되므로 반드시 전문가와 미리 상담하고 제대로 준비해야만 합니다.

법무법인 태경은 부동산의 소유권, 저당권, 가등기 등에 관한 분쟁과 부동산 거래, 경매 과정에서 발생하는 분쟁, 부동산 경계에 관한 분쟁 해결에 탁월한 솔루션을 제공합니다.

• 재개발·재건축

도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축 절차

지역주택조합, 재건축·재개발 조합

주택법에 근거하여 시행되는 지역주택조합 사업은 토지확보 및 각종 용역관계, 조합원의 모집, 탈퇴 등과 관련하여 다양한 법률문제가 발생하기 때문에 전문적인 법률조력이 반드시 필요합니다.

재건축·재개발 조합은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택 건설을 하기 위해 기존의 주택소유자 등이 설립하는 주택조합입니다. 종래의 주택이 철거되면서 신축하는 건축물로 권리의무관계가 변환되는 까닭에 조합 운영과정은 항시 다양한 법률관계를 수반합니다.

조합, 추진위원회는 실제 그 운영과정에서 매일 다양한 법률문제에 직면합니다.

필수적으로 법원의 판결을 받아야 하는 경우가 있고, 관할관청과의 교섭에서도 자문변호사의 검토의견이 필요한 경우가 있습니다. 총회를 준비하거나 계약을 체결하는 과정에 있어서도 종종 변호사의 법률조력이 요구됩니다. 성공적인 사업추진을 위해서는 상시, 전문적인 법률서비스의 제공이 필수적입니다.

관할관청의 인가 및 관련 총회결의를 다투는 소송에 대한 방어

정비사업은 조합설립, 사업계획의 수립, 관리처분계획의 수립을 거쳐 이주, 철거, 착공에 이르며 진행됩니다.

사업계획이 수립된 후에는 조합원분양을 하게되며, 조합원분양 이후 착공 즈음한 시점에는 일반분양을 하게 됩니다. 분양이 마무리되고 예정된 시공일정 내에 입주가 가능해지면 정비사업은 성공적으로 마무리되는 것이라고 볼 수 있습니다.

위와 같은 조합설립, 사업계획의 수립, 관리처분계획의 수립 등은 모두 사업구역 내 조합원(조합설립시 토지등소유자)의 동의의사가 확인되는 총회결의를 전제합니다. 그리고 관할관청의 인가를 통하여 다음 단계에 들어서게 됩니다. 각 해당 절차를 완료하면서 정비사업은 사업계획, 사업비, 사업성과에 따른 배분 문제에 관하여 보다 구체화됩니다. 결국, 실제 공사시행만을 남겨 둔 상태에 들어서게 되며, 예정된 사업계획에 따른 분양과 착공 실시에 이르는 것입니다.

전체적인 과정을 보면, 종국적으로 성공적인 정비사업을 추진하기 위해서는 사업의 진행방향에 관하여 존재하는 다양한 이해관계를 어떻게 조율할 것인가가 관건입니다. 정당한 다수결을 도출해낼 수 있는가, 이는 법률의 허용범위 안에 있는 것인가등이 이해관계인들의 물음입니다. 적절한 총회결의 안건을 대상으로 하고, 적법한 절차를 거쳐 다수결을 이끌어내는 것, 그리고 이를 다투고자 하는 이해관계인들이 제기하는 소송을 방어해내는 것은 조합이 시의적절하게 정비사업을 추진하는데 가장 중요한 요소가 됩니다.

용역관계 소송

정비사업은 시공사를 비롯하여 여러 종류의 용역관계를 필수적으로 요구합니다. 집단적 이해관계를 대변하는 정비사업의 특성상 이러한 용역은 그 지출 규모도 일반적인 민사관계에 비추어 큽니다.

용역에 따른 부담이 조합의 구성원인 조합원에게 귀속되기 위해서는 반드시 법률이 마련한 절차를 거쳐 조합원들의 의사가 반영되어야 하고 용역관계에서 발생하는 경제적 부담이 정당한 것인지 검토되어야 합니다. 용역관계에 법률상 하자가 있는 것으로 보인다면, 이와 관련한 민사소송을 제기하거나 상대방이 제기한 민사소송에서 이를 다투는 주장을 개진하여야 합니다.

부담금 등에 관한 소송의 제기

관할관청은 정비사업의 주체인 조합에게 여러 종류의 부담금 등 경제적인 부담을 지게 합니다. 사업의 시행 자체에서 오는 이익을 고려한 것이지만, 이는 적법하여야 하므로 부당한 행정처분에 관하여 이를 직접 다투는 항고소송 또는 그 법률관계를 전제로 한 금원반환청구소송 등을 제기할 수 있습니다.

명도소송

사업계획이 구체화된 조합은 사업완료에 따른 이익과 손실을 예상하고 그 분담내용을 정하여 관리처분계획을 수립하고, 그 인가 및 고시가 있을 경우 사업구역 전체에 대한 사용수익권을 확보합니다.

본격적인 착공을 위한 이주·철거 등의 절차를 진행하게 됩니다. 관리처분계획 인가 및 그 고시 이후 착공사이를 얼마나 단축할 수 있는지에 따라서 사업비 대출이자 등의 경제적 부담이 어느 정도일지가 달려있습니다. 그럼에도 자진이주 등을 거부하는 청산대상자와 세입자 등이 있을 경우 사업비용이 무제한 증대될 위험이 상존합니다. 이러한 때를 대비하여 조합은 사업구역 내 거주자들을 대상으로 집단적인 명도소송을 제기할 수 있습니다.

총회결의 등에 대한 소송의 제기

정비사업조합의 조합원은 통상 조합이 개최하는 총회결의에서 의결권을 행사하는 외에는 달리 적극적으로 조합의 의사결정에 관여하기 어렵습니다. 조합원간의 형평에 어긋나고 부당한 결의, 절차적으로 법률에 위반된 결의 등을 시정하기 위해 직접 해당 의사결정행위의 무효확인, 취소를 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

조합원지위확인 소송

조합원임에도 불구하고 조합원의 지위에서 부당히 배척되고 수분양권을 박탈당하는 경우 법원의 판결을 통하여 조합원 지위를 확인받고 조합원으로서 권리행사를 할 수 있습니다.