부동산 이중매매 - 최초매수자의 부동산소유권 취득여부
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작성자 매니져 작성일 19-11-15 11:45본문
★ 부동산 이중매매란?
부동산소유자(매도인)가 소유권 이전의 의사로 제1매수인과 부동산을 매도하는 계약을 체결하고 아직 등기를 경료하지 않은 것을 이용하여 다시 제2매수인과 매매계약을 체결하여 그에게 소유권이전등기를 경료해 주는 것을 말합니다.
즉, ‘부동산 이중매매’란 동일한 부동산에 관하여 매도인이 2인의 매수인과 별도의 매매계약을 체결하는 행위를 말하고, 이 때 제1매수인이 계약금과 중도금까지 지불한 경우에 문제가 될 소지가 많습니다.
★ 이중매매는 계약자유의 원칙상 유효합니다.
민법은 법률행위로 인한 부동산의 물권변동에 관하여 원칙적으로 등기를 요하는 성립요건주의를 취하고 있기 때문에(민법 제186조), 매도인이 자신의 부동산을 일단 제1매수인에게 매도하였더라도, 그 소유권이전등기가 경료되기 전에 이를 다시 제2매수인에게 이전하고, 제2매수인이 자신의 명의로 등기함으로써 제2매수인은 제1매수인의 존재와 관계없이 소유권을 취득할 수 있게 됩니다.
제1매수인은 억울하겠지만 민·형사상의 법률행위를 통해서 억울함을 해소 할 수 밖에 없는데, 매도자와 제2매수인 간의 매매계약이 유효한 경우라도 제1매수인은 매도인을 상대로 채무불이행책임을 물어 매매계약을 해제하여 원상회복 및 손해배상을 청구할 수 있고, 이와는 별도로 배임죄의 형사책임을 물을 수도 있을 것입니다.
대법원은 부동산 이중매매 사안에서 “부동산 매도인이 매수인으로부터 계약금과 중도금까지 수령한 이상 특단의 약정이 없다면 잔금수령과 동시에 매수인 명의로 소유권이전등기에 협력할 임무가 있으므로 이를 다시 제3자에게 처분함으로써 제1매수인에게 잔대금 수령과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하게 되었다면 배임죄의 책임을 면할 수 없다”고 판시하였습니다. |
★ 반사회적 법률행위
제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담한 경우에는 반사회적 법률행위로써 해당 매매 및 등기는 무효처리가 되며, 이 경우 제1매수인은 소유권취득을 할 수 있게 됩니다.
좀 더 자세히 알아보겠습니다.
민법 제103조에서는 ‘선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다’고 규정하고 있으므로 부동산 이중매매 행위가 위 규정의 반사회적 법률행위에 해당할 경우에는 무효가 될 수 있습니다.
판례는 “부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위하여는 매도인의 배임행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위로 이루어진 매매로서, 그 적극가담하는 행위는 매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고, 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다. 제2매수인이 매도인의 배임행위를 아는 것만으로는 부족하고, 나아가 배임행위를 유인, 교사하거나 이에 협력하는 등 적극 가담하는 것이 필요하고, 이 경우 제2매수행위의 상당성과 특수성 및 제2매도계약의 성립과정, 경위, 매도인과 제2매수인의 관계 등을 고려하여 판단하여야 한다”고 하였습니다. |
★ 반사회적 법률행위에 따른 소유권이전등기
부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효라 하더라도 등기하지 않은 제1매수인은 아직 소유권자가 아니므로 직접 제2매수인에게 소유권이전등기말소를 청구할 수는 없고 매도인을 대위해서만 그러한 청구를 할 수 있습니다.
또한 제2 매수인이 반사회적 법률행위에 해당되어 무효가 되는 경우 제2매수인으로부터 다시 취득한 제3매수인 역시 선의, 악의 불문하고 소유권을 갖지 못합니다.
따라서 위 사안에서 매도인과 제2매수인의 이중매매가 반사회질서행위로서 무효가 될 경우, 매도인과 제2매수인이 상호 원상회복의무를 지게 될 것이므로, 제1매수인이 매도인의 제2매수인에 대한 원상회복청구권을 대위행사하여 제2매수인을 상대로는 소유권이전등기말소청구를 하면서, 매도인을 상대로는 소유권이전등기청구소송을 제기하여 위 부동산의 소유권을 취득하여야 할 것입니다.
