[임차보증금반환]채권양도 > 뉴스레터



어느 날 상가 소유주(임대인)에게 상가 임차인의 임차보증금 1억에 대한 채권을 양도 받았다는 내용증명 2통이 왔습니다. 임대인과 일면식도 없는 A와 B로부터 보증금 채권에 대해 양도 받았으니 만기시에는 각 본인에게 보증금을 반환해 달라는 취지의 내용증명 이었습니다.

임차인은 임대료도 6개월 가량 밀려있는 상황이고 곧 계약만기라 어떻게 해야 할지 고민에 빠졌습니다.

임대인은 만기 시 상가 임차보증금을 어떻게 처리 해야 하는 것일까요?

① 채무자인 임차인에게 지급한다.

② 임차인이 인정하는 사람에게 준다.

③ A 와 B 두 사람 중 먼저 채권을 양도받은 사람에게 준다.

④ 임차인이 문서나 내용 증명 우편물로 임대인에게 지정한 사람에게 준다.

채권자가 누구인지 확실히 정해져 있는 채권을 ‘지명 채권’이라고 합니다. 지명 채권은 당사자 사이에 양도를 금지한다는 특별한 약정(특약)이 있거나, 법률로 양도가 금지되어있는 경우를 제외하고는 채권자가 자기의 채권을 제3자에게 자유롭게 양도할 수 있습니다. 그리고 이 양도는 양도인(임차인)이 채무자(임대인)에게 통지하거나 채무자가 승낙하여야 효력이 생깁니다.

그런데 지명 채권이 이중으로 양도된 경우에는 양도받은 사람끼리 우선권을 둘러싸고 분쟁이 생길 수 있습니다. 왜냐하면 서로 자기의 양수가 유효하다고 다툴 여지가 있기 때문입니다. 또 채무자도 이럴 때 과연 누구에게 채무를 이행하여야 하는지 곤란하게 됩니다.

이럴 때 민법은 채권이 양도되었다는 통지를 ‘확정 일자 있는 증서’로 한 경우에 우선권을 주고 있습니다. 여기서 ‘확정 일자 있는 증서’란 당사자가 그 일자를 변경할 수 없도록 공증인이나 우체국이 인정한 증서인 ‘내용 증명 우편’을 말합니다.

채권양도 통지를 받은 채무자는 그 통지서에 양수인으로 되어 있는 사람에게 채무를 변제하면 됩니다. 그리고 이 통지서는 소위 내용 증명 우편으로 되어 있어야 합니다. ---> 따라서 위 문제의 답은 ④번 입니다.

통상 공인중개사무소에서 사용하는 계약서에는 “ 임차인은 임대인의 동의없이 전대·임차권을 양도 또는 담보로 제공하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다” 라는 조항이 명시되어 있습니다.

임차권양도를 할 수 없다고 하는데 보증금을 다른 사람에게 양도하는 것이 가능한지 의문이 생길 수 있습니다.

그러나 임차권과 임차보증금은 엄연히 다른 것입니다.

임차권 양도는 내가 빌린 집이나 상가를 다른 사람에게 빌려주는 것이고, 임차보증금 양도는 내가 소유주나 임대인에게 받을 보증금을 다른 사람이 받을 수 있도록 하는 것입니다. 임차권을 임대인 동의없이 무단으로 양도하게 되면 임대차계약을 해지할 수 있는 사유가 되지만, 임차보증금은 채권으로서 다른 사람에게 양도하는 것이 가능합니다.

채권양도

채권을 채권자로부터 제3자인 양수인에게 그 내용의 동일성을 잃게 하지 않고 이전하는 것을 말합니다. 즉 다른 사람에게서 금전이나 그에 상응하는 것을 돌려받을 권리를 제3자에게 주는 것을 말합니다. 채권의 성질상 양도할 수 없는 경우와 당사자의 특약으로 양도를 금지한 경우를 제외하고는 양도할 수 있는 것이 원칙입니다. 

지명채권은 채권자를 정했을 때 양도인과 양수인이 계약하면 당사자 간에 권리가 이전됩니다. 그러나 양수인이 채무자에게 채권을 행사하려면 양도인이 채권의 양도사실을 채무자에게 통지하거나 채무자의 승낙이 있어야 합니다. 또 채무자 이외의 제3자에게 대항하려면 통지나 승낙이 명기된 확정일자가 있는 증서가 있어야 합니다.

위 예에서 임대인의 동의가 없더라도 임차보증금반환 채권이 제 3자에게 양도되었음을 임차인이 임대인에게 내용증명을 통해 통지했다면 효력이 발생하게 됩니다. 만약 통지를 받았음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하게 되면 임대인은 그 금액만큼 새로운 양수인에게 책임을 져야 합니다.

또한 연체한 임대료가 있다면 임대인은 채권양도를 승낙했더라도 임대차관계에서 발생한 모든 비용 및 밀린 임대료를 공제할 수 있고, 공제 후 남은 금액을 새로운 채권 양수인에게 지급하면 됩니다.

채권양도시 주의사항

① 채권양도가 금지되어 있는지 여부를 확인 할 것

채권은 채무자가 금지한 경우 양도하지 못하며 , 다만 채권양수인이 그 금지여부를 알 수 없는 경우에는 그 양도는 유효합니다. 양수인은 양도채권에 관한 원인서류에 채권양도가 금지되어 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

② 채권양도는 양도계약만으로 효력이 발생하지만 , 채무자에게 대항하려면 통지해야 하므로 채권양도인이 발신인으로 기재된 채권양도 통지서를 반드시 작성하고 채무자에게 통지해야 합니다.

③ 채권이 이중으로 양도되었거나 압류등으로 권리가 경합하는 경우에 채무자에게 확정일자있는 증서가 도달한 때를 기준으로 그 순위가 결정되므로 채권양도통지서를 내용증명으로 보내야 합니다.