매도인의 배임죄 여부 – 잔금기일 전 담보대출 > 뉴스레터

일반적으로 부동산 매매는 계약(계약서작성 및 계약금지급) , 중도금, 최종 잔금 순으로 이루어지며 , 최종 잔금을 치루기 직전에 부동산등기부를 열람하여 소유권이전에 문제가 될만한 권리사항(근저당 등) 유무를 확인한 후 잔금을 지급하고 법무사등을 통해 바로 소유권이전등기신청을 하게 됩니다.

만약 중도금까지 지급한 이후에 매도인이 새로운 담보대출을 실행해 매수인의 해당 부동산 취득 및 소유권이전등기에 지장을 초래하게 되었다면 억울한 매수인은 어떻게 해야 할까요?

첫째, 매도인을 상대로 채무불이행책임을 물어 매매계약을 해제하여 원상회복 및 손해배상을 청구[민사]할 수 있을 것입니다.

둘째, 이와는 별도로 매도인에게 배임죄의 형사책임을 물을 수도 있을 것입니다.

최근 항소심 재판부에서 대법원 전원합의체 판결에 따라 위와 같은 경우 배임죄에 해당한다는 판결을 한 사례를 소개해 드립니다.

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부동산을 팔기로 하고 매수인으로부터 중도금을 받은 매도인은 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당하므로, 잔금 기일 전에 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받으면 배임죄가 성립한다는 유죄취지로 징역 1년6개월을 선고하는 판결이 나왔다.

A씨는 신축빌라를 B씨에 분양하기로 하고 계약 당일 계약금을, 이 후 세 차례에 걸쳐 중도금으로 받았다. 그런데 A씨는 B씨에게서 잔금을 받기 전에 해당 빌라를 아내 명의로 소유권보전등기를 하고 이를 담보로 은행에서 약 2억원을 대출받은 혐의를 받고 있다.

재판부는 "배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 반하는 행위를 하고 이를 통해 재산상의 이익을 취득, 타인에게 손해를 발생시킴으로써 성립한다"며 "이 때 '타인의 사무를 처리하는 자'란 신임관계를 바탕으로 타인의 재산관리에 대한 사무를 대행하거나 타인 재산 보전행위에 협력하는 자를 말한다"고 설명했다.

이어 "A씨는 B씨로부터 중도금을 지급받아 둘 사이의 계약이 본격적으로 이행 중이었으므로 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 A씨는 B씨에게 부동산 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다"면서 "이 때부터 A씨는 B씨의 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 되고, A씨는 배임죄에서 말하는 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당한다"고 밝혔다. 

그러면서 "매매계약에 따라 B씨가 분양받은 집의 소유권을 이전해주기 전에, 집을 아내 명의로 소유권보존등기를 한 후 이를 담보로 대출을 받은 A씨의 행위는 B씨의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위"라며 "B씨의 신임관계를 저버리는 임무위배행위로써 배임죄가 성립한다"고 판시했다.

이번 판결은 대법원 전원합의체 판결에 따른 것이다.

대법원 전원합의체는 지난해 5월 부동산 매매계약에서 배임죄가 성립하는 기준을 제시하면서 "매수인이 매도인에게 중도금을 지급하면 그 때부터 '타인 사무를 처리하는 자'에 해당하고, 매도인이 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위를 하면 배임죄가 성립한다"고 판결했었다.

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매매 당사자 공히 계약이행변경을 하고자 한다면 중도금지급 전에 해야 할 것이고, 중도금지급 이 후에는 가급적 계약을 이행하는 것이 순리라 생각됩니다.