[계약]부동산 매매계약 해제와 손해배상 > 뉴스레터

부동산 매매계약시 가장 많이 발생하는 계약해제와 그에 따른 손해배상에 대해서 알아보겠습니다.

현실에서 부동산 매매계약 후 중도금이나 잔금일시가 상당기간 긴 경우 그 사이에 부동산 가격이 급등하게 되면

매도자는 이런저런 핑계를 대면서 계약을 해제하려 하는 경우가 자주 발생합니다.

이때 계약서에 해제나 위약금 특약마저 없는 경우라면 분쟁이 발생하는 일이 다반사입니다..

잘 알고 계신 분도 많겠지만 오늘은 차분히 법률관계를 따져보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

계약금의 성격

계약금은 

① 단순한 계약성립증거인 증약금,

② 해제권 유보로서의 해약금,

③ 채무불이행시 교부자는 그것을 몰수당하고, 교부받은 자는 그 배액을 상환하여야 하는 것처럼 손해배상액예정인 위약금(손해배상액의 예정으로 추정)으로서의 성질을 가지는 경우 등이 있습니다.

그런데 「민법」은 해약금에 관하여 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수(즉, 중도금 지급)할 때까지 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고, 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 하면서, 이 경우 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않도록 규정하고있습니다(민법 제565조).

위약금 특약이 없을 때 위약금 해석

여기서 계약 시 계약금이 수수되고 계약금 교부자가 위약하였을 경우는 계약금을 포기하고 계약금을 교부받은 자가 위약하였을 경우는 그 배액을 상환한다는 특약이 없는 경우를 살펴보겠습니다.

계약이행 착수(중도급 지급) 전

위약금 특약이 없는 경우에도 계약금은 민법 제565조의 해약금으로서의 성질은 가지게되므로, 당사자 일방이 계

약이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

이 경우에 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않습니다.

계약이행 착수(중도금 지급) 후

당사자 일방이 계약이행에 착수한 후에는 계약금이나 계약금 배액의 지급으로 당연히 계약을 해제할 수 없고, 계약내용대로 이행하지 않는 자는 계약내용대로의 이행을 청구 당하거나, 교부금전액반환 및 실제로 발생된 손해에 대한 손해배상등의 원상회복을 청구당하게 되며, 이는 계약금이나 계약금배액으로 국한 되지도 않고 , 또한 당연히 상대방에게 귀속되는 것도 아닙니다.

즉, 지급한 금액외에 실제로 발생한 손해배상액을 따지게 된다는 것입니다. 당연 분쟁이 발생하고 만약 당사자간에 합의가 되지 않으면 소송으로 갈 수도 있다는 얘기입니다.

위약금 특약이 있을 때 

 유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등 금원이 수수(授受)되었고 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 계약금이 해약금, 손해배상액의 예정인 위약금의 성질을 겸하여 가지게 되므로 당사자 일방이 계약이행에 착수하기 전에는 위와 마찬가지로 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우에도 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않습니다.