[주택임대차] 미등기주택의 주택임대차보호법 적용여부 > 뉴스레터

1. 적용대상

미등기건물이나 무허가건물도 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

임대차계약은 물론이고 미등기 전세계약에도 주택임대차보호법이 적용된다. (주.임.법 12조)

「주택임대차보호법」은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 대하여 적용됩니다. 이때 그 주택의 등기, 미등기 및 무허가 여부는 문제 되지 않습니다. 즉, 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 건축물대장상 용도에도 구애 받지 않습니다.

따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 합니다

또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 「주택임대차보호법」이 적용될 수 있는지에 관하여, 판례는 “ 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나, 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 하였습니다.

2. 대항요건

(1) 주택임대차보호법 제3조 제1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다‘라고 규정하고 있다. 즉 주택임대차보호법은 대항력의 요건으로서 주택의 인도와 주민등록(전입신고)의 두 가지를 규정하고 있다. 다음날부터라 함은 '오전0시부터'를 말한다.

(2) 주택임대차보호법에서 정한 2가지 대항요건을 갖춘 임차인은 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있다.

따라서 계약기간 중 임차주택이 매매나 증여로 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 임차인은 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간이 만료되면 새로운 소유자에게 직접 보증금의 반환을 청구할 수 있다.

또한, 미등기건물의 임차인이 해당 임차건물이 경매될 경우 우선변제권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례는 , “ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다” 라고 하였습니다. 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택이 경매될 경우, 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다

3. 유의사항

계약기간 중 임차주택이 경매로 소유권이 이전된 경우에는 임차권이 소멸하는 것이 원칙이다.

​단, 대항력 있는 임차인은 예외이다.

그런데 미등기건물의 경우 등기사항증명서를 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 높아 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려가 있으니 주의할 필요가 있습니다.