동산·부동산의 양도담보  > 뉴스레터



Ⅰ. 양도담보란

채권담보의 목적으로 채무자(양도담보설정자) 또는 제3자의 특정의 재산권을 채권자(양도담보권자)에게 이전하고 채무자가 채무이행을 하지 않을 경우에는 채권자가 그 목적물로 부터 우선변제를 받게 되나,

채무자가 이행을 하는 경우에는 목적물을 그 소유자(채무자 등)에게 반환하는 방법에 의한 지정형담보를 말합니다.

즉, 소비대차계약 등을 체결하면서 채무자 또는 제3자의 동산·부동산 등의 소유권을 채권자에게 이전하는 형식을 취하는 것을 말합니다. ​

Ⅱ. 양도담보권의 설정​

양도담보 그 대상이 동산인지 부동산인지에 따라 상당한 차이가 있기 때문에 양도담보권의 설정과 관련해서도 동산과 부동산 구분하여야 합니다. 양도담보권이 설정되는 것도 법률행위에 의한 물권변동의 한 예이기 때문에 법률행위(즉, 당사자사이의 양도담보설정계약)과 공시방법이 필요합니다.

1. 목적권리의 이전과 공시방법​ 

가. 동산​

목적물이 동산인 경우에는 인도가 있어야 합니다.

동산양도담보권의 공시방법으로는 현실인도, 점유개정, 간이인도, 목적물반환청구권의 양도 등 동산의 인도방법에 따르게 됩니다. ​

실무상 동산양도담보에서의 인도방법은 거의 대부분"점유개정"에 따르고 있습니다. 법으로써 점유개정에 의한 인도가 금지되는 것과는 달리, 동산 양도담보에서는 점유개정에 의한 인도가 허용되고, 이로써 채무자(양도담보설정자)가 담보목적물을 점유하고 사용수익하면서도 담보에 제공할 수 있다는 이점 때문에 실무에서 동산양도담보가 널리 이루어지고 있는 것입니다.​

예컨데, 보통 중소기업을 운영하는 업체에서 은행이나 타인에게 돈을 빌릴 때,

고가의 생산기계장비 등을 동산 양도담보로 제공합니다.

다만, 계속 장비를 사용하여 기업을 운영해서 채무를 변제해야 하기 때문에 점유개정의 방법으로 동산 양도담보계약을 체결합니다.

◆점유개정

매도인이 목적물을 매수인에게 팔고 그것을 계속 임차하는 경우와 같이 양도인이 이후 양수인을 위하여 점유한다는 의사표시를 함으로써 인도의 효력이 생기는 간편한 인도방법.

예컨대, 갑(甲)이 그의 소유물을 을(乙)에게 팔고 계속 그 물건을 갑이 임차하는때에는, 한번 양수인(매수인)인 을에게 인도하였다가 다시 갑이 빌려오는 불필요한 이중절차를 생략할 수 있는 편의적 방법이다. 그 결과 직접점유자인 양도인은 점유매개자가 되고, 양수인은 간접점유를 취득하게 된다. 점유개정은양도담보 등의 경우에 실익이 많다.

나. 부동산

양도담보의 목적물이 부동산일 때에는'양도담보계약'을 원인으로 '소유권이전등기'를 하여야 합니다.​

부동산 등과 같이 등기나 등록에 의하여 공시되는 물건이나 재산권에 대한 양도담보권의 실행은

'가등기담보 등에 관한 법률'이 정하는 이른 바 권리취득에 의한 실행(즉 실행통지 --> 청산 --> 소유권취득)을 할 수 있을 뿐이고 , 경매에 의한 실행은 인정되지 않습니다.

일반적으로 부동산을 채권담보의 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 목적부동산에 대한 사용수익권은 채무자인 양도담보설정자에게 있는 것이므로 설정자와 양도담보권자 사이에 양도담보권자가 목적물을 사용·수익하기로 하는 약정이 없는 이상 목적부동산을 임대할 권한은 양도담보설정자에게 있습니다.

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채권자가 부동산을 담보로 취득하기 위하여 지급한 등기비용, 취득세, 소개료, 대서료 등 비용은 채무자가 부담하기로 한 특약이 없는 한 담보권자인 채권자가 부담하는 것이 원칙입니다.

Ⅲ. 부동산양도담보의 효력과 청산절차

1. 가등기담보법이 적용되는 양도담보의 형태

가등기 담보법은 대여금채권을 담보할 목적으로 채권자에게 부동산의 가등기를 설정해주거나 소유권이전등기를 마친 경우 그 채권자와 채무자의 법률관계를 규율하기 위한 규정입니다.

채권자가 대여금 채권 담보목적으로 채무자로부터 부동산의 소유권등기를 이전받음으로 인해 양도담보관계가 성립하는데 채권자는 대여금 채권의 변제기가 지난 후에 가등기담보법에서 정하는 절차에 따라 그때까지의 대여금 및 이자채무를 공제하고 남은 청산금을 채무자에게 지급함으로서 담보목적으로 소유권이전등기를 한 부동산의 소유권을 확정적으로 취득할 수 있으며,

채무자는 변제기간이 지난 후 청산금채권을 변제받을 때까지 그 피담보채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

2. 변제기로부터 10년이 경과한 경우 양도담보의 효력

채무자는 변제기 이후 채권자가 청산금을 지급하기 전까지 언제라도 채권자에게 대여금 및 지연이자를 변제하고 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있지만,

만약 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지난 경우에는 더 이상 채권자에게 소유권이전등기의

말소를 구하지 못하고 부동산의 소유권은 확정적으로 채권자에게 귀속됩니다.

위 10년의 기간은 제척기간으로 그 기간의 경과 자체로 채무자의 소유권이전등기 말소청구권은 확정적으로 소멸하게 됩니다.​

3. 변제기로부터 10년이 경과한 경우 채권자의 청산금지급의무의 소멸여부

다만 변제기로부터 10년의 기간이 경과하여 채무자의 소유권이전등기말소청구권이 소멸한다고 하더라도 여전히 채권자는 채무자에 대해 그때까지의 대여금채권 및 지연이자를 공제하고 남은 청산금을 지급할 의무가 있고 채무자는 채권자에게 그 지급을 청구할 수 있다고 보아야 합니다.​

4. 채무자의 청산금지급청구권을 채무자의 다른 채권자가 대신 행사할 수 있는지 여부

채무자의 다른 채권자는 채무자의 위 청산금지급청구권을 대신 행사하면서 소유권을 확정적으로 취득한 양도담보권자에 대하여 청산금을 자신에게 지급할 것을 구할 수 있고 양도담보권자는 이미 대여금채권 및 이자가 부동산의 시가를 초과하였다는 사정이 없는 이상 이러한 채무자의 다른 채권자가 구하는 청산금 지급청구를 거절할 수 없습니다.

또한 양도담보설정자의 일반 채권자가 그 설정자에 대한 채권을 가지고 양도담보물에 대하여 강제집행도 가능합니다. 양도담보권을 담보물건의 일종으로 보는 이상 양도담보권자로서는 피담보채권에 관한 우선변제만 보장되면 되고 그 이상의 가치는 강제집행에 의하여 다른 일반 채권자에게 귀속시키는 것이 가능하기 때문입니다.

5. 가등기담보법에 따른 청산절차의 엄격성

가등기담보법은 가등기담보계약 등의 법률관계를 명확히 하여 채무자를 보호하고 채권자 및

후순위권리자와 이해관계인과의 법률관계를 합리적으로 조정하는 데 그 입법취지가 있는바,

채권자는 반드시 청산절차를 거쳐 청산금을 채무자에게 지급해야 할 의무가 있습니다.

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