[근저당]이해와 전세계약시 안전성 검토 > 뉴스레터



아파트 거래시 누구나 해당 아파트의 등기부등본을 열람해보게 되는데, 대부분이 근저당설정 등기가 되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

매매의 경우에는 잔금지불시(또는 그 전에) 이러한 근저당이 말소되어 깨끗한 상태에서 소유권 이전이 되므로 별문제가 없지만, 전세의 경우는 근저당설정된 상태에서 전세계약을 하게되어 나중에 해당 아파크가 경매로 넘어가는 경우에 대비하여 전세보증금을 되돌려 받을 수 있는지 안전성에 대해 검토를 하게 됩니다.

이러한 근저당의 법률적 의미와 간단한 예제를 통해 전세보증금의 안전성 검토를 해보도록 하겠습니다.

근저당[ 根抵當 ]

계속적인 거래관계(去來關係)로부터 발생하는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물(擔保物)이 부담하여야 될 최고액(最高額)을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위안에서 담보하는 저당권(抵當權)이다(민법 제357조).

장래의 채권의 담보이기는 하지만 특정 · 단일의 채권을 담보하는 것이 아니라, 증감변동(增減變動)하는 일단의 불특정채권(不特定債權)을 최고한도 내에서 담보하는 점에 특색이 있다. 근저당은 은행과 그 거래처간의 신용의 계속적 물품공급계약에서 생기는 수많은 채권을 일괄하여 담보하기 위하여 관행으로 인정되어 온 것을 명문으로 인정한 것이다.

근저당과 보통의 저당권과의 차이

1. 근저당권은 장래의 증감변동하는 불특정의 채권을 담보합니다. 반면 저당권은 현재의 특정 채권을 담보합니다. 

2. 근저당권은 부종성이 많이 완화되어 있기 때문에, 피담보채무가 확정될 때까지 피담보채무의 소멸이나 이전은 근저당권에 영향을 미치지 않습니다. 반면 저당권에서는 피담보채무가 소멸하면 그에 부종하여 저당권도 소멸하게 됩니다.

3. 근저당권은 채권최고액을 한도로 하여 일정시점에 확정된 채권을 담보합니다. 반면 저당권은 민법 제360조(저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.)에 의하여 피담보채권의 범위가 정해집니다.

근저당은 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액 및 채무자를 등기하여야 합니다. 계속적 거래관계가 종료하면 채권액이 확정되고 근저당권자(根抵當權者)는 우선변제를 받을 수 있게 됩니다. 그효력은 보통의 저당권과 다르지 않으나, 비록 채권액이 많더라도 약정된 최고액(最高額) 이상의 우선변제권(優先辨濟權)은 없습니다. ---- [네이버 지식백과] 

즉, 담보대출 시 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권을 의미하며, 근저당이라는 뜻과 채권의 최고액을 등기해야 합니다. 거래 관계가 종료되고 채권액이 확정되면 근저당권은 우선변제 받으며, 효력은 보통 저당권과 같으나, 채권액이 많아도 약정된 최고액 이상의 우선변제권이 없습니다.

민법 제357조 [근저당]

① 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

② 제1항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.   

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이러한 근저당권은

① 채권자와 채무자간에 계속적으로 채권과 채무가 발생하는 '기본계약'이 존재하고,

② 그 채권을 담보하기 위해 채권자와 설정자간에 '근저당권설정계약'을 맺으며,

③ 그에 기에 '근저당권설정등기'가 이루어짐으로써 성립하게 됩니다.

부동산등기법에서는 근저당권 등기와 관련하여 채권의 최고액, 채무자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지, 존속기간 등을 그 등기할 사항으로 정하고 있습니다.​

근저당권의 피담보채권이 확정되었을 경우, 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후에 발생하는 이자나 지연손해금채권은 채권최고액의 범위 내에서 근저당권에 의하여 여전히 담보됩니다.

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전세계약시 안전성 검토

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간단한 예제를 통해 알아보겠습니다.

아파트 시세 10억

근저당 채권최고액 3억6,000만

전세보증금 얼마까지가 그나마 안전하다고 할 수 있을까요?

1) 집값의 80%로 계산(통상 경매 낙찰률을 80%로 예상)

10억 x 80% = 8억

2) 금융권의 채권최고액은 통상 실 대출금의 120%이므로 

실 대출금 추정액 3.6억 x 10 ÷ 12 = 3억

3) 안전한 전세보증금 한도 : 5억 = 8억 - 3억

즉, 전세보증금이 5억 이하이면 안전하다 할 수 있고, 5억을 초과하면 위험하다고 할 수 있습니다.

그런데 실제 제1금융권(은행)은 좀 더 보수적으로

전세보증금 + 채권최고액 과 아파트시세의 80%를 비교해서 안전성을 판단합니다.

위 예에서 전세보증금 5억이라고 하면,

[전세보증금 5억 + 채권최고액 3.6억 = 8.6억] 은 시세의 80%인 8억을 초과하므로 위험하다고

판단합니다.

위 예는 이해를 돕기 위한 것으로 실제 각 금융권의 정책, 정부의 부동산 대책, 경매시장의 상황에 따라 얼마든지 바뀔 수 있다는 것을 유념하시기 바랍니다.

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