[부동산계약명의신탁] ---- 매도인이 신탁약정 사실을 알지 못한 때(매도인의 선의) > 뉴스레터



명의신탁이라는 말을 한번쯤은 들어보신 적이 있을턴데요, 간단히 말해 자신(신탁자)의 재산에 대한

소유자 명의를 타인(수탁자)으로 해 놓는 것을 뜻합니다.

즉, 실체적 소유자가 따로 존재하지만, 명의를 다른 일방 측에 두는 것을 말합니다

신탁자와 수탁자는 통상 이런 사실관계에 대해 공증 혹은 내부적 계약을 통해 약정(명의신탁약정)

하게 됩니다.

◎계약명의신탁이란?

계약명의신탁이란 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 

수탁자 앞으로 등기를 이전하는 형식의 명의신탁을 말합니다.​ 

신탁자는 실 소유주로 거래자금을 대 주는 사람입니다.

이러한 명의신탁은 주로 재산 도피, 탈세 그리고 투기 목적으로 악용되기 때문에 [부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률: 약칭 부동산실명법, 1995년 시행]으로 엄격하게 금지하고 있으며 위반시 무거운 처벌을 받게 됩니다.

과거 사업용 토지를 매입해야 하는 기업이 기업 명의가 아닌 임직원 명의로 분산 구입함으로써 부동산을 값싸게 확보하려는 수단으로 많이 이용되기도 했습니다.

이러한 ​계약명의신탁은 매도인의 선의·악의에 따라 그 효력이 달라지게 되는데 통상 매도인은 수탁자 뒤에 숨어서 자금만 대 주는 신탁자를 알 수 없는 상태에서 수탁자를 상대로 계약을 하기 때문에 신탁약정 사실을 알기 어렵습니다. 

이를 법률용어로 매도인의 선의라 하며, 따라서 매도인이 선의인 계약명의신탁에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

◎명의신탁약정의 효력과 소유권 

신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효입니다.

이렇게 명의신탁약정을 무효로 봄에 따라 신탁자와 수탁자 사이에는 부당이득반환의무가 생겨나게

됩니다.​

그러나 수탁자 명의의 등기(물권변동)은 유효로 취급합니다.

이는 명의신탁약정의 존재를 알지 못한 선의의 매도인을 보호하기 위한 것입니다.

결국, 수탁자는 매도인 뿐만 아니라 신탁자에 대하여도 유효하게 해당 부동산의 온전한 소유권을 취득하게 되는 것입니다. 

즉, 수탁자는 신탁자의 허락을 받지 않고 부동산을 처분할 수 있다는 것으로, 수탁자가 임의로 해당 부동산을 제3자에게 처분 했다고 해도 그 거래는 유효하다고 할 수 있습니다.

◎신탁자의 재산·권리 회복 

①부동산실명법 시행 전 계약명의신탁 시

명의수탁자는 명의신탁자에게 자신이 취득한 해당 부동산 자체를 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 하겠습니다. 그리고 이러한 경위로 명의신탁자가 해당 부동산의 회복을 위해 명의수탁자에게 가지는 소유권이전등기청구권은 그 성질상 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서, 민법에 따라 10년의 기간이 경과함으로써 시효로 소멸하게 됩니다.

②부동산실명법 시행 후 계약명의신탁 시

계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우라면 신탁자는 애초부터 당해 부동산의

소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 신탁자가 입은 손해는당해 부동산

자체가 아니라 수탁자에게 제공한 매매대금(매수금액과 취·등록세 등 제반비용)이 되므로 신탁자는 수탁자에게 해당 매매대금을 부당이득으로 반환받을 수 있습니다.

---->수탁자는 매매대금 정도만 부당이득으로 신탁자에게 반환하면 되고, 소유권은 여전히 확보하게 되어서, 대부분의 경우 해당 부동산의 가치·시세가 시간이 지나면서 상승하여 수탁자는 상당한 이익을 보게 됩니다. 이 대목에서 많은 분쟁이 발생하기도 합니다.

◎부동산실명법 위반시 제재조치

부동산실명법 위반시 과징금 뿐만 아니라 형사처벌도 받을 수 있습니다

해당 부동산 가액의 30% 이내에서 과징금을 부과할 수 있는데 상당히 무거운 과징금입니다.

또한 신탁자는 5년 이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금 그리고 수탁자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. ​

[이해를 돕기 위한 사례]

① A씨(신탁자)는 B씨(수탁자)에게 부탁해 명의를 빌려 부동산을 취득했는데, 그 후 A씨는 사망하게

되었습니다. A씨의 상속인인 자녀 C씨는 B씨에게 자신의 부모로 부터 명의신탁 받은 부동산을

돌려달라고 요구했고, B씨는 이를 거절합니다.

이에 C씨는 B씨를 횡령죄로 고소했습니다.

---> 법원의 판단 : 불법적인 명의신탁은 보호할 가치가 없으며, 수탁자인 B씨가 소유권을 가지고 있으므로 본인재산에 대한 횡령죄는 성립하지 않는다.

②이미 집이 한채 있는 A씨(신탁자)는 B씨(수탁자)와 사실혼 관계로 지내 왔습니다. 몇년 전에 새 아파트를 3억원에 분양 받은 뒤, 세금을 줄이기 위해 분양 계약 및 이전 등기는 B씨에게 부탁해서 B씨의 명의로 해 두었습니다.  

계약을 체결한 사람은 B씨였지만 실제로 자금은 모두 A씨가 낸 것이었습니다. 그 사이 아파트의 가격이 약 1억원 정도 오르게 되었습니다.  

A씨와 B씨는 최근 들어 성격 차이로 헤어지게 되었습니다. A씨는 본래 아파트의 계약 대금을 지불한 것은 본인이기 때문에 이제 명의를 다시 본인 명의로 돌려 달라고 요구하였습니다. 하지만, B씨는 자신의 명의로 된 아파트이니 당연히 자신의 자산이라며 돌려주기를 거부하였습니다. 따라서 두 사람은 소송을 벌이게 되었습니다.

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소송 결과, A씨는 B씨로 부터 아파트 소유권 전체를 돌려받지는 못했습니다. A씨와 B씨 사이에 있었던 계약명의신탁 약정은 법률에서 인정하지 않기 때문에 무효로 처리됩니다. 또한 아파트 분양 회사 입장에서 그러한 정황을 알 수도 없었으니 법률상 B씨가 맺은 계약은 정당한 것이라고 판단되었습니다.

물론 B씨가 3억원이 넘는 재산을 아무런 노력도 없이 취득하게 되는 것 역시 법률상 공평의 원칙과 어긋나는 것이기 때문에 법원에서는 A씨가 청구하는 바에 따라, 아파트 소유권이 아니라 ‘최초 매수가액’인 3억원에 대해 부당이득으로 취급하여 되돌려받을 수 있도록 판결하였습니다. 

물론 그간 오른 시세 1억원에 대해서는 되돌려받을 수 없게 되었습니다.

[마치며]

여러 가지 이유로 본인 명의로 하지 않고 타인의 명의로 하는 경우가 있겠지만,

분명 그에 따르는 위험이 있다는 것을 반드시 유념하셔야 합니다.