[부동산 매매/임대 계약]시 손해배상액의 예정 > 뉴스레터



부동산의 매매/임대 계약시 통상 매매대금/보증금의 10%금액으로 계약을 체결합니다.

계약체결 후 해당 거래를 중개한 공인중개사무소 측에서 양 당사자에게 계약서 내용을

설명하면서 이런 경고의 말을 꼭 합니다.

"매수인/임차인께서 계약이행(즉, 중도금이나 잔금지급)을 하지 않고 계약을 해제하게 되면

이미 지불한 계약금을 포기해야 하고,

매도인/임대인이 변심하여 계약이행을 하지 않으면 계약금의 배액배상을 해야 합니다"라고...

이는 민법에 규정된 '손해배상의 예정'이라는 규정을 얘기하고 있는 것인데,

부동산 실거래시(매매/임대계약) 현실을 반영하여 민법의 '손해배상의 예정'이란 개념을 좀 더

자세히 알아보도록 하겠습니다.

손해배상의 예정이란?

채무자의 채무불이행으로 채권자에게 손해가 발생한 경우, 만약 채권자가 채무자에 대하여 손해배상

소송을 제기하게 된다면 채권자는,

① 채무불이행사실,

② 손해의 발생,

③ 그 손해액을 모두 증명해야 함이 원칙입니다.

그러나 이러한 사항을 모두 증명하기란 결코 쉽지 않습니다.

따라서 실제 분쟁이 발생했을때 채권자의 입증곤란을 배제하고 채무자를 압박하여 채무 이행을

보다 견실하게 확보하기 위해서 필요한 것이 '손해배상액의 예정'입니다.

즉, 채권자와 채무자가 채무불이행이 발생하기 전에 미리 자유로운 약정으로 채무불이행의 경우

채무자가 지급하여야 할 손해배상의 액을 정해놓는 것을 손해배상액의 예정이라고 합니다.

이러한 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에는 영향을 미치지 않습니다.

채무자 귀책사유 여부

채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우에 채권자는 채무불이행의 사실만 증명하면

손해의 발생 및 그 손해액을 증명하지 않고서도 채무자에게 예정배상액을 청구할 수 있습니다.

다만 채무자는 채권자와 사이에 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 않는다는 약정을

하지 않은 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수

있습니다(예컨데 천재지변 등).

채무자의 귀책사유를 묻지 않는다는 약정의 존재 여부는 근본적으로 당사자 사이의 의사해석의

문제인데, 당사자의 통상의 의사는 채무자의 귀책사유로 인한 채무불이행에 대해서만 손해배상액을

예정한 것으로 봄이 상당하고, 채무자의 귀책사유를 묻지 않기로 하는 약정의 존재는 엄격하게

제한하여 인정하는 것이 법원의 입장입니다.​

실제 손해액이 예정액보다 클때

손해배상액의 예정이 있는 경우 채권자는 실제의 손해액이 예정액보다 크다는 것을 증명한다고

하더라도 그 초과액을 청구할 수는 없는 것으로 해석하는 것이 일반적인 견해입니다.

따라서 채권자는 실제의 손해액이 예정액보다 크다는 것을 증명하여도 초과액을 청구할 수 없습니다. 다만, 초과액을 증명하면 청구할 수 있다는 별도의 명시·묵시의 특약을 한 때에는 그것을 증명하여

청구할 수 있을 것입니다.​

예정액이 부당히 과다할때 

손해배상액의 예정액이 부당히 과다하다고 인정된 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도

직권으로 적당히 감액할 수 있습니다.

이때 ​"부당히 과다한 경우"란 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을

예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을

참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 합니다.

​

민법 제398조(배상액의 예정)​

① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.​ 

② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.​ 

③ 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.​ 

④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.​ 

⑤ 당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을

준용한다.

위와 같은 민법의 '손해배상액의 예정' 규정에 따라 글머리의 ​

"매수인/임차인께서 계약이행(즉, 중도금이나 잔금지급)을 하지 않고 계약을 해제하게 되면

이미 지불한 계약금을 포기해야 하고,

매도인/임대인이 변심하여 계약이행을 하지 않으면 계약금의 배액배상을 해야 합니다"

라는 말을 해석하자면

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매수자와 매도자 모두에게 본 계약의 계약금액을 '손해배상의 예정액'으로 약정한다는 의미이고,

매도자(임대인)의 배액배상은 매수인(임차인)으로 부터 이미 받은 계약금에 손해배상 예정액(계약금액)을 더하여 지급해야 하기 때문에 실무상 관행적으로 배액배상이라고 하는 것입니다.

부동산거래의 경우 매수인과 매도인은 각 각 채권자임과 동시에 채무자의 위치에 서게 되는 동시이행의 관계에 있기 때문에 손해배상의 예정은 양 측 모두에게 적용되게 됩니다.

이러한 내용이 반영된 표준부동산매매계약서로 노랑색 표시된 제6조[채무불이행과 손해배상의 예정]

내용을 참고하시기 바랍니다.



본 포스팅을 통해 매매계약서에 왜 '[6조]채무불이행과 손해배상의 예정'의 내용이 들어가 있는지, 

그 의미는 무엇인지를 정확히 이해하는데 도움이 되었기를 기대해 봅니다.