지역주택조합 가입시 유의사항 > 뉴스레터

지역주택조합 관련 최근 보도된 몇 가지 사례를 먼저 살펴보겠습니다.

1. 강원MBC – 지역주택조합아파트 돈 빼돌린 건설업자 징역형 2019.10.19

지역 주택 조합 아파트 건설을 추진하며 조합비 등을 빼돌린 건설 업자에게 징역형이 선고됐습니다. 춘천지법 강릉지원은 동해시 이도동에 지역 주택 조합 아파트를 추진하며 조합분담금 4억원으로 자신의 빚을 갚고 추진위원장의 도장을 무단 사용한 건설 업자 65살 김모 씨에게 징역 1년을 선고했습니다. 법원은 김씨가 사업 초기 회계 감독과 관리가 제대로 이뤄지지 않은 점을 악용해 범죄를 저질렀다며 양형 이유를 밝혔습니다.

2. 매일신문 – 계약체결 대가 거액받은 주택조합장 구속기소 2019.10.15.

계약체결을 대가로 돈을 주고받은 대구 한 지역주택조합장과 업무대행사 대표가 구속 기소됐다. 대구지검 특수부는 계약체결 대가로 억대의 돈을 주고받은 혐의(배임수재 및 범죄수익은닉규제법 위반)로 대구지역 모 지역주택조합 조합장 A씨를 구속 기소했다고 14일 밝혔다. 검찰은 또 A씨에게 돈을 건넨 혐의(배임증재)로 업무대행사 대표 B씨를 구속 기소하고, 토지용역업체 대표 3명 역시 불구속 기소했다. 지난해 조합장으로 선출된 A씨는 계약체결 대가로 업무대행업체와 토지용역업체 관계자 등으로부터 차명계좌를 사용해 1억7천500만원을 받아챙긴 혐의를 받고 있다.

3. NEWSIS - 울산 남구 주택조합원 분양사기 호소하며 엄벌 촉구 2019.10.16.

울산 남구의 한 지역주택조합원 20여명은 16일 울산지법 인근에서 기자회견을 열고 수백억대 분양사기로 큰 피해를 입고 있다고 주장하며 분양대행사 대표를 엄벌해 달라고 촉구했다

지역주택조합 관련 다양한 형태의 범죄사건이 발생하고 있다는 것을 느낄 수 있습니다.

간단히 재개발·재건축사업과 비교해 지역주택조합 사업이 안고 있는 위험요소를 살펴보면,

재개발·재건축

해당 사업이 벌어질 지역에 건물, 집 또는 토지를 가지고 있는 소유자들이 조합을 설립해서

사업을 진행하는 것. 이 때 조합원은 해당 지역에 부동산을 가지고 있는 소유주이면 자동으로 조합원이 됨.

지역주택조합

사업이 진행되는 곳에 살지 않더라도 일정 금액을 내면 조합원이 될 수 있습니다. 그러면 해당 사업을 진행하는 지역주택조합에서 이런 돈들을 모아서 해당 지역의 땅을 매입하고 아파트를 짓는 사업.

비교 포인트

재개발·재건축 사업의 목적은 조합원이 지금 살고있는 낡은 아파트를 새 아파트로 지어서 받는 것. 반면, 지역주택조합은 누군가가 어떤 지역의 집들을 다 부수고 새롭게 아파트를 짓겠다는 계획을 세우고 해당 사업을 같이 진행할 조합원을 모집하는 것입니다.

모집된 조합원이 낸 돈으로 땅을 매입하고 기존 주택을 철거하고 새아파트를 짓는 것으로 사업을 진행하기 위해서는 해당

 지역 토지의 95%이상을 확보해야합니다.

해당 지역 토지의 95% 이상을 확보한다는 것은 매우 어려운 일이며 중간에 여러 가지 이유로 사업이 중단되고 조합비만 날리는 경우가 많으니 신중하게 알아보고 결정해야 합니다.

지역주택조합은 통상 사업 성공률이 20~30%에 불과한 리스크가 큰 사업이기 때문입니다.

지역주택조합에 조합원으로 가입한다는 건 스스로 부동산 개발 사업의 주체가 된단 뜻입니다. 사업이 잘되면 조합원이 이득을 챙길 수 있지만 실패하면 손실을 고스란히 떠안게 됩니다. 심한 경우 투자했던 돈을 모두 날릴 수도 있습니다.

그럼에도 위험부담이 큰 지역주택조합을 찾는 이유는 시세보다 20~30% 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 달콤함이 있기 때문입니다. 

지역주택조합에 가입하기 전 몇 가지 사항만 잘 확인해도 실패 확률을 크게 낮출 수 있습니다.

확인해야 할 할 주요 사항

1. 토지확보율 - 지역주택조합에서 사업장 토지의 95%이상을 확보 했다는 홍보

이는 통상 토지를 매입했다는 것이 아니라 부동산 매매를 할 의사가 있다는 동의서 정도만 받아둔 것으로 실제 확보라 보기 어렵고, 동의서는 써 주었으나 나중에 땅값을 더 부르면서 매매를 안 하는 경우도 허다합니다. 또한 10% 정도의 계약금만 지불된 상태도 많습니다.

2. 조합원 수

우선, 계획 세대를 보고 조합원이 얼마나 모였는지 확인해야 합니다. 조합에 조합원 명부를 요구해 실제 조합원이 얼마나 있는지 확인하란 얘기입니다. 조합원 모집이 저조하다면 사업추진에 난항을 겪을 가능성이 큽니다.

3. 추가분담금

해당 지역 토지의 95% 확보를 해서 사업을 진행하더라도 사업 진행비용을 많이 쓴 경우에는 조합원의 추가분담금이 많이 들어 사업을 완료하더라도 예상한 만큼 이득이 없을 수도 있습니다.

4. 대형 건설사가 시공한다는 홍보

대형 건설사가 끼어 있으니 안심할 수 있지 않냐는 생각은 버려야 합니다. 건설사는 시공만 담당할 뿐 사업지연이나 무산될 경우 아무런 책임이 없습니다.

5. 환불, 안심보장증서 및 확약서 유무

일부 지역주택조합의 경우 허위, 과장 광고를 통해서 사업 진행이나 토지확보율을 속이는 경우도 있으며, 내부 집행부가 업무상 배임, 횡령으로 고소를 당하는 경우도 있습니다. 이렇게 되면 조합의 사업 진행에 문제가 생기기 마련입니다.

만약 위와 같은 이유로 지역주택조합을 탈퇴하고 냈던 금액을 환불받고 싶다면, 조합에서 준 안심 보장증서나 확약서가 있으면 비교적 탈퇴와 환불이 쉬울 수 있습니다.

즉, 지역주택조합에서 조합원들을 안심시키고자 안심 보장증서 혹은 확약서 등을 작성해, 특정 상황(예, 특정 시점까지 사업 진행이 특정 단계까지 되지 않으면)에서 납입금을 환불하겠다고 약속하는 경우 입니다. 안심 보장증서 혹은 확약서에 대해서 정해진 법적 명칭이 따로 있는 것은 아니나, 만약 환불해 주겠다고 하는 등, 이런 내용의 약속을 해준 문서라면, 이에 해당한다고 볼 수 있습니다.

이런 문서는 법적으로 볼 때 계약서와 같으므로 해당 문서가 있다면 약정금 청구 소송을 통해서 납입금을 환불받을 수 있습니다.