임대차 종료 후 보증금 못받을때 > 뉴스레터



임대차가 종료되면 임대인은 당연 임대차보증금 반환해야 하고, 임차인은 건물의 인도 및 원상회복 등의 의무를 부담합니다. 법률용어를 쓰자면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 임대차목적물 명도의무는 동시이행관계에 있다고 하며, 이때 보증금은 전액을 반환해야 한다는 의미입니다.

1. 임대차 종료기일에 맞춰 이사가려고 계약까지 했는데, 새로운 임차인을 구하지 못해 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못해 이사가려는 새집 임대차계약을 해지해야 한다면 어떻게 해야 할까요?

통상 임차인은 이사가려는 새집에 대해 임대차계약을 하면서 계약금만 지급하고 잔금은 기존 임대인으로 부터 전세보증금을 반환받아서 지급하게 됩니다. 또한 계약을 해지하게 되면 계약금을 위약금으로 지불해야 합니다.

이런 경우 임차인은 임대인에게 위약금으로 손실을 본 계약금을 배상하라고 할 수 있을까요?

원칙적으로는 배상받을 수 없읍니다.

전세보증금을 반환해 주지 못한 임대인은 보증금반환 지체에 따른 지연손해를 배상하는 것 이외에 임차인이 물게되는 위약금 등에 대해서까지 배상책임을 질 필요가 없기 때문입니다.

임차인이 신규임대인에게 물게 되는 위약금 등은 채무자인 기존 임대인의 예견가능성을 전제로 하는 특별손실이기 때문에 임대인이 임차인의 신규 임대차계약에 관한 인식이 있어야만 청구할 수 있습니다.

그러므로 위약금으로 날린 계약금을 임대인에게 청구하려면 임대인에게 그 내용을 미리 알려줘서 특별손실이 발생할 수 있다는 점을 인식시켜 주어야 할 것입니다.

따라서 임차인은 기존 임대인에게 내용증명이나 e-mail 등을 통해 ①신규 임대차의 내용 ,②위약금 사항 ,③이사일정 등을 알려줘서 임대인에게 인식시켜 주고, 후일 특별손해에 대한 청구의 입증자료로 사용하도록 해야 할 것입니다. 

더불어 임대차종료기일에 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송 그리고 특별손해의 청구등의 조치를 취할것 이라는 것을 임대인에게 명확하게 고지할 필요가 있습니다.

2. 임대인이 보증금 일부만 돌려주면서 집을 비워달라고 하면 어떻게 해야 할까요?

통상 이런 경우 임대인은 지불하지 못한 나머지 보증금에 대해 현금보관증을 써주겠다고 할겁니다.

그러나 전세보증금 전액을 반환받기 전에는 타지역으로 이사를 가면 안됩니다. 이주를 함으로써 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문이죠..

글머리에 동시이행관계에 대해서 이미 설명드린 바, 전세보증금 전액을 반환받기 전까지는 명도를 하지 않아도 됩니다.

이사를 가야만 하는 상황이라면 나머지 보증금에 대하여 임차권등기명령을 해두고 가시기를 권고합니다.