[상가임대차] 임차인의 갱신요구권과 임대인의 명도청구용 제소전화해
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작성자 매니져 작성일 20-03-25 16:33본문
개정된 상가건물임대차보호법에 의하면 10년의 계약갱신요구권은 이 법 시행 후(시행 2019년 4월 17일) 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다라고 규정되어 있습니다. 기존 5년에서 10년으로 기간이 연장되었지요..
[예시]
상가 최초 계약일이 2016년 5월이고 ,그 후 2년 재계약을 했고 올해 2020년 5월 재계약 예정에 있습니다.
2016년에 계약할때는 계약갱신요구권이 임대차 기간 총 5년을 초과하지 않는 범위내에서 행사 할 수 있었는데 지금은 10년으로 바뀐걸로 알고 있습니다.
또 임대차 기간중에 건물주가 한번 바뀌어서 19년에 새건물주와 계약서를 쓰기는 했습니다만 기존계약의 잔여부분만 새로 계약하게 되었고 신규계약은 2020년 5월 예정입니다.
2020년 현재 재계약을 하게 된다면 최초계약일 2016년부터 10년간 계약갱신요구권을 할 권리가 생기는건지, 아니면 여전히 최초(2016년)로부터 5년만 가능한건지 궁금합니다.
또 10년이 된다면 최초 2016년부터 되는것인지, 새 건물주와 계약한 2019년부터 되는것인지도 궁금합니다.
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상가건물임대차보호법 부칙2조
(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
※상가건물임대차보호법 제10조 2항
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
따라서 개정 상가건물임대차보호법 시행일인 2019년 4월 17일 이후 신규로 체결되는 상가건물임대차계약은 물론,기존계약도 갱신되는 경우에는 개정규정이 적용됩니다. 단, 최초 계약시로부터 10년이 적용됩니다.
질문의 경우, 2016년 5월부터 10년이 되는 2026년까지 갱신요구가 가능합니다.
그리고 임차인이 10년간 행사할 수 있는 계약갱신요구권은 상가건물이 매매, 상속, 증여 등의 사유로 건물주가 바뀌더라도 최초 계약할 당시부터를 기준으로 합니다.
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 ) [시행 2019. 4. 17.] [법률 제15791호, 2018. 10. 16., 일부개정] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 -----> 해석 : 예컨데 월 임차료가 100만원이라 하면 몇 번 임차료를 연체했느냐가 아니라, 연체한 총액이 3기에 해당하는 300만원 이상이면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 것입니다. 임차인은 혹 연체를 하더라도 3기 차임액까지는 이르지 않도록 주의를 기울여야 합니다. 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고 지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. |
제소전화해(提訴前 和解)란?
제소 전에 화해하고자 하는 당사자가 상대방의 보통재판적(普通裁判籍) 소재지의 지방법원에 출석하여 행하는 화해(민사소송법 385조).
소송계속을 전제로 하지 않는 점에서 소송상의 화해와 다르나, 법원에서 행하여지므로 집행권원으로서의 효력이 부여된다. 소송방지의 화해, 즉결화해라고도 한다. 이 화해의 신청은, 당사자가 청구의 취지 ·원인과 다투는 사정을 명시(明示)하여 상대방의 보통재판적 소재지의 지방법원에 제출하고, 화해가 성립되면 화해조서를 작성하게 되며, 이것은 확정판결과 동일한 효력이 있다.
임대인 권리보호를 위한 건물명도에 주로 이용되는 제소전화해
제소전화해는 민사상의 다툼의 해결보다도 이미 당사자간에 성립돼 다툼없는 계약내용을 화해조서에 기재하여 받아두었다가 후일 별도의 소송절차(예, 명도소송)없이 집행절차로 밟기위한 편의로 이용할 수 있는 강력한 장점이 있습니다. 이는 공정증서로 집행권원을 만들 수 없는 임대건물 명도청구에 있어서 공정증서의 대용물로 제소전화해가 많이 이용되고 있습니다.
임차인의 계약갱신요구권을 인정해주지 않기로 당사자(임대인·임차인)간 임대계약서로 합의하였더라도, 이는 경제적 약자인 임차인을 심하게 불리하게 하는 것으로 그런 합의는 상가임대차보호법상 강행법규 위반으로 '무효'입니다.
그런데 위와같이 편면적 강행법규에 반하는 약정이 제소전화해로 성립하는 경우 그 약정이 효력이 인정될까요?
이에대해 판례는,
'제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 거기에 확정판결의 당연무효 사유와 같은 사유가 없는 한 설령 그 내용이 강행법규에 위반된다 할지라도 그것은 단지 제소전 화해에 하자가 있음에 지나지 아니하여 준재심절차에 의하여 구제받는 것은 별문제로 하고 그 화해조서를 무효라고 주장할 수는 없는 것이다'라고 하였습니다.
-----> 판례는 해석하기도 어렵지요? 쉽게 풀어서 얘기하면,
제소전화해조서 자체는 유효하나 , 강행법규 위반에 대해서는 임차인이 '준재심절차'를 통하여 구제받을 수 있다는 것입니다. 제소전화해조서가 법원 판결로 확정되었으므로 준재심절차를 통해 다시 무효화하는 판결을 받아야 합니다.
[결어]
임대차 계약만료나 차임연체사유가 있는 등 임대인이 갱신청구를 거절하고 임대차 해지가 가능한 경우에도 임차인이 자발적으로 점유를 풀고 임대인에게 명도하지 않으면, 임대인은 명도소송을 거쳐야 임차인을 내보낼 수 있습니다.
그러나 제소전화해조서를 미리 받아 놓으면 복잡한 명도소소을 거치지 않고 바로 명도집행을 할 수있게 됩니다.
명도소송을 거치지 않아도 된다는 엄청난 장점 때문에 임대인 입장에서는 임대차 계약시에 제소전화해조서를 미리 받아 두는 경우가 많아지고 있습니다. 제소전화해는 명도소송을 생략할 수 있으므로 시간과 비용 면에서 임대인에게 매우 유리한 선제조치라 할 수 있습니다.
