상호명의신탁(구분소유적공유) 해소하려면? > 뉴스레터

◎ 상호명의신탁(구분소유적공유)이란?

​

1필의 토지 중 일부를 특정하여 매수하면서 그 등기는 그 토지 전체에 관하여 공유지분이전등기를 한 경우에서와 같이 등기상으로 토지 전체에 대한 공유등기가 경료되어 있으나, 내부적으로는 각 공유자들이 그 토지를 구분하여 특정부분만을 배타적으로 사용·수익하는 관계를 구분소유적공유(상호명의신탁)이라고 합니다.

비단 토지 뿐만 아니라 건물에 대해서도 위와 같은 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있습니다.

​

다만 건물의 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상, 이용상 독립성이 인정되지 않는 경우에는, 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 상호명의신탁관계 내지 구분소유적 공유관계가 성립하지는 않습니다.

​

​

◎ 구분소유적공유관계의 법률적 의미

​

① 각 공유자들이 각자의 배타적 사용·수익의 대상인 특정부분을 제외한 나머지 부분에 관한 등기를 상호명의신탁하고 있는 것입니다.

​

토지 중 일부를 특정하여 매수하고 다만 그 소유권이전등기만을 편의상 토지 전체에 관하여 공유지분이전등기로 한 경우 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁관계에 있는 것입니다.​

​

② 그 공유지분권자는 내부관계에서 특정부분에 한하여 소유권을 취득하고, 이를 배타적으로 사용·수익할 수 있으며, 다른 구분소유자의 방해행위에 대하여 소유권에 터 잡아 그 배제를 구할 수 있습니다.​

​

③ 대외적으로는 1필지 전체에 관하여 공유관계가 성립하고 공유자로서의 권리만을 주장할 수 있으므로 제3자의 방해행위가 있으면 자기의 구분소유 부분뿐만 아니라 전체 토지에 대하여 공유물의 보존행위로서 그 배제를 구할 수 있습니다.

상호명의신탁관계을 해소하려면 해당 지분을 양도처분하여 관계를 소멸시키거나 , 상호명의신탁약정을 해지하여야 합니다.

​

1. 지분양도

​

공유자 각자는 특정소유부분을 다른 공유자의 동의없이 자유로이 처분할 수 있습니다. 이는 기본적으로 공유자에게 지분처분의 자유가 인정되는 것에서 비롯되는 것입니다.

​

또한 구분소유적 공유자로 부터 그 공유지분을 양도받은 양수인에게 기존 상호명의신탁관계가 승계되어 기존 구분소유적 공유자와 양수인 사이에는 상호명의신탁관계가 그대로 성립합니다.

​

2. 상호명의신탁약정의 해지

​

각 구분소유자는 일반 공유에서와는 달리 원칙적으로 공유물분할 청구는 할 수 없습니다. 각 구분소유자는 자기 소유의 특정 부분에 대해 신탁약정 해지를 원인으로 하여 지분이전등기 절차의 이행을 청구할 수 있을 뿐입니다.

​

일반적인 공유관계는 공유물분할청구로 공유관계를 해소하나 구분소유적 공유관계는 공유물분할청구가 아니라 명의신탁해지를 하고 그 특정부분 중의 지분에 대한 이전등기를 를 청구해야 합니다.

위와 같은 법리는 건물에도 적용됩니다.

​

구분소유적공유관계에서 건물의 특정 부분을 구분소유하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있을 뿐 그 건물 전체에 대한 공유물분할을 청구할 수는 없습니다.

​

건물 각 층의 구분소유자들은 다른 층 소유자들과의 사이에 상호명의신탁을 해지하는 한편으로 건물에 대하여 구분건물로 건축물대장의 전환등록절차 및 등기부의 구분등기절차를 마치고 각 층별로 상호간에 자기가 신탁받은 공유지분 전부를 이전하는 방식으로 건물에 대한 구분소유적 공유관계를 해소할 수 있습니다.

​