[가처분의 효력]부동산처분금지·부동산점유이전금지 가처분 > 뉴스레터



채무자의 재산을 강제집행하기 전까지 보전하기 위한 보전처분으로 가압류와 가처분이 있습니다.

가처분의 대표격인 부동산처분금지가처분과 부동산점유이전금지가처분에 대해 알아보겠습니다.

◎ 가처분의 요건

① 금전이외의 '특정물에 대한 이행청구권'일 것

계쟁물(係爭物 : 다툼의 대상물)에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실현하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 , 그 피보전권리가 금전채권이 아닌 특정물에 관한 이행청구권일 것.

② 청구권이 성립되어 있을 것

청구권에 대하여 가처분명령을 발하려면 그 청구권은 이미 성립하였거나, 적어도 청구권의 내용과 주체를 특정할 수 있는 정도로 요건이 갖추어져 있어야 합니다.

③ 민사소송 본안의 대상이 되며 통상의 강제집행이 가능할 것

보전처분은 민사소송절차에 의해 보호를 받을 수 있는 권리에 한하여 허용되며, 가압류의 경우도 마찬가지입니다.

④ 계쟁물의 현상유지에 관한 것일것

계쟁물에 관한 가처분은 계쟁물의 현상변경의 불안을 제거하는 것을 목적으로 하므로 점유권과 본권이 서로 경합되는 경우에는 점유권이 더 우선적으로 보호되어야 할 것입니다.

◎ 부동산처분금지 가처분

민사적 송사 효력의 제한적 범위나 소송 진행 기간의 장기로 인해 최종 판결이 내려지기 전에 소송 계쟁물에 대한 임시적 지위를 고정시킬 필요가 있는데, 이를 부동산처분금지가처분이라 합니다. 이는 여러 재산권에 대해서 가능하나 주로 부동산에 대해서 이루어지는 경우가 많은데, 이는 부동산의 경우 등기부등본에 소유관계가 표시되기에 해당 등기부등본에 경료 해두면 이를 알고도 제3자가 처분행위에 가담하여 등기변동을 하였어도 이는 본 처사의 효력에 반한 무효의 등기라는 주장을 할 수 있게 됩니다.

이 경우 제3자 측에서는 자신은 해당 부동산처분금지가처분을 받았다는 사실을 알지 못했다고 항변할 터이지만, 거래에 있어 등기부등본을 확인하지 않은 것은 보호받기 어려운 중과실이므로 부동산처분금지가처분을 실행한 당사자 측에서는 자신의 권리를 효과적으로 지킬 수 있는 것입니다.

[절차 및 효력]

법원은 채권자와 채무자를 소환하지 않고 신청서만으로 심리를 하여 신청이 이유있으면 가처분명령을 내리고 신청이 이유없으면 기각결정을 내립니다. 가처분 명령을 내리면 채권자에게는 결정정본을 송달하여 주고 피신청인(채무자)에게는 등기소에서 등기완료통지서가 도착한 후에 송달절차를 취합니다. 즉 등기완료 전에 채무자에게 미리 알려주면 가처분을 회피하려는 행위를 할 수 있기 때문에 가처분등기가 완료된 후에 알려주는 것입니다.

담당 재판부로 부터 가처분결정이 있으면 법원이 해당 부동산 관할등기소에 등기촉탁을 명하게 됩니다. 즉 부동산 등기부 갑구란에 가처분취지를 기재하게 되는 것입니다. 따라서 채권자는 가처분결정이 난 후 3~4일 정도 지나 등기부등본을 열람하면 가처분 기입등기를 확인할 수 있을 것입니다.

[부동산처분금지가처분신청서 예시]

 



◎ 부동산점유이전금지 가처분

불법점유자 등으로 인하여 부동산의 소유자가 권리를 행사할 수 없다면 소유자는 소유권에 기한 방해배제청구권으로 채무자를 상대로부동산인도소송(명도소송)을 제기할 수 있고, 승소 이후에는 대체집행 결정을 받아 강제집행을 실시할 수 있습니다. 그러나 채무자가 점유를 이전한다면 소송이 불가능하고 또한 승소한다고 하더라도 강제집행이 불가능합니다. 이런 경우를 대비해서 부동산점유이전금지가처분신청이 필요합니다.

채권자가 알고있는 점유자와 실제 점유자가 다를수 있으므로 실제점유자를 확인하고 부동산점유이전금지가처분신청을 하는 것이 매우 중요합니다.

[절차 및 효력]

법원은 신청인(채권자)와 피신청인(채무자)를 소환하지 않고 신청서만으로 심리를 하여 신청이 이유있으면 가처분명령을 내리고 신청이 이유없으면 기각결정을 내립니다. 가처분 명령을 내리면 채권자에게는 결정정본을 송달하게 되는데, 채권자는 이를 다시 집행관에게 집행위임을 하여야 합니다.

점유이전금지 가처분의 집행

① 신청인은 가처분결정정본을 수령한 후 가처분대상 물건이 소재하는 관할'집행관사무실'에 가처분집행을 위임하여야 합니다. 이 집행은 가처분결정 송달일로 부터 14일 이내에 집행위임은 물론 집행관에 의한 집행착수까지 이루어 져야 함에 주의하여야 합니다.

② 강제집행신청서(집행관사무실에 비치)를 작성하여 가처분결정정본을 첨부시키고 신분증과 도장(대리인이 신청할 경우 위임장)을 집행관사무실에 제출합니다. 아울러 목적물소재지 약도를 같이 제출하여야 하므로 사전에 목적물소재지에 대한 현장답사가 필요할 수도 있습니다.

③ 집행위임을 하면 집행비용을 예납해야 합니다.

비용은 채무자 수에 따라 산정하며, 집행거리를 감안하여 산정하여 놓고 있으므로 구체적인 비용은 집행관사무실에 문의하면 됩니다. 통상 집행비용은 10만원 미만일 것입니다.

④ 집행위임 후 빠르면 다음날부로 집행을 개시할 수 있으며, 대개는 집행위임 후 3일 이내에 집행을 해주고 있습니다. 신청인 혹은 그 대리인은 집행관의 연락을 받고 당일 목적물 소재지에서 만나는 약속을 잡아 집행현장에 참여할 수 있습니다.

집행시 집행관은 가처분 취지의 '공시서'를 가처분 목적물의 적당한 곳에 부착하고 채무자에게 가처분의 취지를 알려줍니다. 그러면 채무자(피신청인)은 목적물에 대하여 현상을 변경할 수 없게 됩니다.

⑤ 점유이전금지가처분 집행이 있었음에도 불구하고, 점유가 제3자에게 이전되었을 경우에는 가처분채권자는 본안판결의 집행단계에서'승계집행문'을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제할 수 있습니다.

[부동산점유이전금지가처분신청서 예시]