[부담부증여] 항상 좋은 절세방안일까? > 뉴스레터



최근 코로나 사태로 인한 갑작스런 부동산 시세하락과 맞물려 강화된 보유세와 종부세 부과를 앞두고

주택 등 부동산을 매각하는 대신 가족에게 증여하는 사례가 급격하게 증가하고 있습니다.

특히 부담부증여를 이용한 절세방안이 많이 사용되고 있는 바, 오늘은 부담부증여에 대해

제대로 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

증여란 타인에게 무상으로 재산을 넘겨주는 것을 말합니다.

증여할때 재산을 넘겨받는 사람(수증자)은 정해진 세율에 따라서 세금을 납부해야 합니다.

다만 배우자 및 직계존비속과 친족에게는 과세없이 증여가능한 금액이 법적으로 정해져 있는데,

배우자는 6억

직계존속 5천만원

직계비속 5천만원(미성년자 2,000만원)

기타 친족(6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척) 1천만원 입니다

이때 증여 시 세금공제는 10년간 합산하여 적용을 하게됩니다.

예를 들어 배우자에게 올해 5억을 증여한후에 9년후에 다시 2억을 증여하게 되면 10년안에 총액 7억원이 되기 때문에 배우자 비과세금액인 6억을 제외한 1억에 대해서만 과세를 하게 됩니다.

만약에 자녀가 아버지, 어머니에게 각각 5천만원을 증여 받았을 경우, 부모님 입장에서는 5천만원 이지만 수증자인 자녀 입장에서는 1억원이 되기 때문에 직계비속 비과세 금액인 5천만원을 제외한 나머지 5천만원에 대해서는 과세가 되는 것입니다.

실제로 발생하는 부동산 부담부증여는 배우자나 자녀에게 부동산을 증여할때 임대보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함하여 물려주는 것을 얘기합니다.

이렇게 자녀나 배우자에게 부채를 포함한 부동산을 증여하게되면 증여세 산정시에 부채부분을 제외한 나머지 금액을 기준으로 계산하기 때문에 유용한 절세의 방법이 될수 있게 됩니다.

단, 부채(임대보증금, 담보대출금 등)에 대해서는 증여세 대신에 증여자가 해당 채무액만큼은 수증자에게 양도한것으로 판단되어 양도소득세를 납부해야 합니다.

즉, 증여하는 전체 부동산 시세에 따른 증여세보다 부담부증여(일부 증여 + 일부 양도)로 인한 세금(증여세 + 양도세)이 더 적기(소액)때문에 절세대책이 된다는 것입니다.

예를들어 현재 시세 5억원, 주택담보대출이 2억인 아파트를 자녀에게 부담부증여를 한다면,

1. 증여세

증여는 3억(시세 5억에서 대출 2억을 뺀 금액)이고 자녀증여공제 5,000만을 공제한 과세표준 2억5천만에 대한 증여세가 부과됩니다.

2. 양도세

자녀에게 부채 2억을 양도한것 이므로 양도차익을 따져보면,

취득가액은 8천만원 = 2억 X 40%( 전체 5억 중 2억이 양도되므로 40%에 해당)

양도차익은 1억2천만원 = 2억 - 8천만원

이 후 장기보유특별공제 등 증여자의 재산보유 상황을 따져서 양도세가 부과될것 입니다,

그러나 증여자가 다주택자이거나, 증여하는 부동산이 조정대상지역에 있다거나 하는 여러 상황에 따라 부담부증여가 항상 유리한 것은 아니므로 반드시 세금 전문가와 꼼꼼히 따져보고 선택하시길 권해드립니다.

또 하나 조심해야 할것은 부담부증여에 대한 사후관리입니다.

흔히 이런 생각 할 수 있을겁니다. " 일단 부담부증여로 자녀에게 넘겨주고 자녀가 떠앉은 부채는 부모인 내가 장래 과세당국이 모르게 갚아 주어야지" 라고...

이와같은 편법증여에 대비해 국세청은 부담부증여에 대해 철저한 사후관리를 하고 있습니다.

채무나 채권자에 변동이 있는지, 만기는 언제인지, 부채에 대한 원리금지급이 누구로 부터 어떻게 지급되고 있는지 등을 상시 모니터링 하고 있어, 부담부증여로 증여세를 절감하고 나중에 채무를 대신 변제해 주는 편법을 쓰다가는 큰 낭패를 볼 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

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부담부증여에 관한 주요 법률조항

​부담부 증여의 경우, 증여자는 그의 부담의 한도에서, 매도인과 같은 담보책임이 있습니다.

그리고 부담부 증여에 대하여는 증여의 규정 이외에는 쌍무계약에 관한 규정이 준용됩니다.

민법 제561조(부담부증여)

상대부담있는 증여에 대하여는 본절의 규정외에 쌍무계약에 관한 규정을 적용한다.

따라서 부담부증여에 있어서 부담의무 있는 상대방이 자신의 의무를 이행하지 않은 때에는 비록 증여계약이 이행되어 있더라도 그 계약을 해제할 수 있습니다.

민법 제559조(증여자의 담보책임) 

① 증여자는 증여의 목적인 물건 또는 권리의 하자나 흠결에 대하여 책임을 지지 아니한다. 그러나 증여자가 그 하자나 흠결을 알고 수증자에게 고지하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다. 

② 상대부담있는 증여에 대하여는 증여자는 그 부담의 한도에서 매도인과 같은 담보의 책임이 있다.