[채권양도] 임차보증금반환채권양도 주요쟁점 > 뉴스레터



지급능력이 없는 채무자에 대해 그 채무자가 전세보증금(또는 임차보증금)을 내고 임차한 주택(또는 상가 등)이 있다면, 채권자는 당연히 임차인을 대신해서 임대인으로 부터 해당 보증금을 받아 채무변제를 하려 할겁니다.

이럴때 채권양도의 한 형태인 임차보증금반환채권양도가 발생합니다.

즉 임차인이 임대인에게 가지는 임차보증금반환채권을 임차인의 채권자에게 양도하는 것으로, 위 양도 사실이 내용증명으로 임대인에게 통지되면 효력이 발생하여 임대인은 임차인이 아닌 양수인(채권자)에게 임차보증금을 지급해야 합니다.

용어정리

임대인 B <----------> 임차인 A <----------> 채권자 1(.....채권자 n)

① 임대인 : 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 채무자이며, 임차인으로 부터 채권을 양도받은 채권자1(양수인) 에게는 제3채무자가 됩니다.

② 임차인(양도인) : 임대인에게 임차보증금을 받을 수 있는 채권자이며, 해당 채권을 본인의 채권자1에게 양도한 양도인이 됩니다.

③ 채권자1(양수인) : 임차인 A에게 받을 돈이 있는 채권자이어서 임차인으로 부터 채권을 양도받은 양수인으로 임대인B(제3 채무자)에게 새로운 채권자가 됨.

◎ 채권자1에게 임차인의 우선변제권이 승계되는지 여부

임차인 A는 선순위 근저당이 없는 임대인 소유 주택에 전세계약을 하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 상태입니다. 임차인 A는 채권자1에게 전세보증금반환채권을 양도하였고 , 이 후 해당 주택이 경매에 넘어갔습니다.

-----> 임차인 A가 채권양도하지 않고 그대로 살았다면 우선변제권이 있으므로 경락대금에서 선순위로 배당받아 사실상 전세보증금 전액을 확보할 가능성이 큽니다. 그러나 전세보증금반환채권의 양수는 임차권과 분리 양수를 전제로 한 것이므로 채권자1은 우선변제권을 승계할 수 없습니다.

따라서 채권자1은 우선변제권이 없는 일반금전채권자로서 (경쟁)배당에 참여할 수 밖에 없습니다...얼마를 배당받을 수 있을지 예측이 곤란합니다.

※임차권에 대한 구속 : 통상의 임대차계약에서 임대인의 동의없이 임차인이 임차권을 제3자에게 무단양도(즉, 다른 사람에게 전대하는 것)하면 임대차계약 해지를 당할 수 있는 사유로 기재됩니다.

◎ 채권양도 후 임대인과 임차인이 계약갱신을 해버리면 양수인(채권자1)은 언제 돈을 받을 수 있을까요?

양수인(채권자 1)은 갱신된 계약기간이 끝날때 까지 지급요청을 못하고 기다려야 할까요 ?

-----> 그렇지 않습니다.

임대차계약을 갱신하였다고 해도 종전 계약기간이 만료되었음을 이유로 양수금청구가 가능합니다.

즉, 양도계약이 성사되고 양도인(임차인)이 내용증명 우편으로 임대인에게 채권양도사실을 통지했다면, 그 후 임대인과 임차인 사이의 계약갱신은 양수인(채권자1)에게 효력이 없어 , 양수인은 종전 계약기간 만료시점 이 후 양수금청구가 가능합니다.

[대법원판례]

임대인이 임차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠수 없다

◎ 양수인이 임대인에게 양수금 지급을 청구했을 때 임대인은 당연히 임차인의 주택 명도와 동시에 임차보증금반환을 이행하겠다고 합니다. 임차인이 위 주택을 명도하지 않으면 양수인은 어떻게 해야 할까요?

----> 양수인(채권자 1)은 임대인 B의 새로운 채권자로서 , 임대인 B의 주택명도청구권을 대위행사하여 임차인A에게 주택의 명도청구소송을 제기할 수 있습니다.

이로써 양수인은 임차인의 명도를 집행하고 임대인으로 부터 임차보증금을 지급받을 수 있게 됩니다.

◎ 임차인이 여러명에게 채권양도를 하여 다수의 양수인이 경합할 때 우선순위

----> 내용증명으로 채권양도 통지가 임대인에게 '도달'한 순서로 권리의 우선순위가 결정됩니다.

즉, 임대인에게 통지가 먼저 '도달'한 채권양수인이 우선하게 됩니다.

특히 채권의 이중양도의 경우에, 채권양도의 일자를 명확히 함으로써 양도인과 제2양수인이 짜고 채권양도의 일자를 소급함으로써 제3자의 권리를 해하는 것을 방지하는데 지명채권 양도의 제3자의 대항요건을 정한 취지가 있습니다.

① 지명채권양도 및 대항요건의 필요성

지명채권양도는 불요식계약으로서 양도인과 양수인간의 계약에 의하여 성립하고 그 효력이 발생합니다. 그런데, (부동산 등과는 달리) 그 권리를 공시할 방법 자체가 없는 지명채권의 성질 떄문에 채권양도계약에 전혀 관여하지 않은 채무자나 제3자가 채권양도의 사실을 알지 못하여, 예기치 못한 손해를 입을 염려가 있습니다(예를들어 채권이 양도된 줄 모르고 채무자(임대인)가 양도인(구 채무자 & 임차인)에게 채무를 변제하는 경우 등). 이러한 불합리를 막고 이해관계인을 보호하기 위하여 지명채권양도에 "대항요건"을 마련한 것입니다.​

② 제3자에 대한 대항요건의 내용은?

채무자 이외의 제3자에 대하여 채권양도를 대항하기 위하여는 확정일자 있는 증서로 통지 또는 승낙을 함을 요합니다(이 때 확정일자는 반드시 원본이어야 하는 것은 아니며 사본도 가능합니다.) 이를 위해 대부분 양도인(임차인)이 내용증명으로 임대인(채무자)에게 통지합니다.

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② 제3자의 범위는?

당해 채권에 관하여 양수인의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자, 또는 그 채권에 관하여 법률상의 이익을 가지는 자가 여기에서의 제3자에 해당합니다. 구체적으로는 ① 그 채권을 이중으로 양수한 자, ② 그 채권 위의 질권자, ③ 그 채권을 (가)압류한 채권자, ④ 그 채권을 파산재단으로 하는 파산채권자 등을 들수 있습니다.

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