부모 자식간 부동산 증여의 해제(취소) > 뉴스레터



증여란, 당사자의 일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방(수증자)에게 수여하는 의사를 표시하고,

상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 민법상 계약입니다.

최근 부동산 보유세 강화로 인한 절세차원에서 또는 개인의 사정으로 인하여 상속에 앞서 부모 자식간

증여가 급증하고 있습니다.

그런데 상당한 재산을 증여하였음에도 불구하고, 수증자인 자식의 망은행위(즉, 부양의무를 다하지 않고 불량한 태도를 보이는 것)로 증여를 후회하며 증여한 재산을 회수하고 싶어하는 부모님들이 많이 계신 것도 사실입니다.

하지만 증여계약해제는 언제든지 가능한 것이 아니며, 법률상 규정된 해제조건이 충족되어야만 

가능합니다.

부모가 자식에게 유일한 부동산을 증여하였으나 이후 자식이 부모를 부양하지

않는 등 태도가 변하여 증여를 한 부모가 증여계약을 해제하고자 하는 경우, 

증여계약시 부양 등을 조건으로 한 조건부증여(부담부증여)의 경우, 의무불이행을 이유로 증여계약을

해제할 수 있으나,

부양의무와 같은 어떠한 조건도 전제로 하지 않은 증여를 한 경우, 자식이 부양의무를 

불이행한 사실만을 이유로 증여계약을 해제할 수 없습니다.

민법은 증여계약 해제 가능성에 대하여 3가지 경우를 규정하고 있는데,​

① 비서면증여에 따른 해제

증여의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우 당사자는 이를 해제할 수 있습니다.

해제 의사표시의 상대방은 증여계약의 상대방 당사자이며, 증여목적물의 전득자와 같은 제3자는

그 상대방이 될 수 없습니다. ​

이 경우의 해제는 이미 이행한 부분에 대하여는 영향을 미치지 않습니다.

역으로 해석하면 [서면에 의한 증여]라면 증여계약을 해제할 수 없다고 할 것입니다.

민법이 이와 같은 규정을 둔 취지는, 증여자가 경솔하게 증여하는 것을 방지함과 동시에 증여자의

의사를 명확하게 하여 뒤에 분쟁이 생기는 것을 피하게 하려는 데 있습니다.

위 서면은 반드시 증여계약서만을 의미하지 않고, 증여의사를 확인할 수 있는 서면이면 충분하며,

서면작성시기는 제한이 없습니다.

② 망은행위로 인한 해제

수증자가 증여자 또는 그 배우자, 직계혈족에 대한 범죄행위를 한 경우,

또는 증여자에 대한 부양의무가 있는데 이를 이행하지 않는 경우는 이와 같은 해제원인

있음을 안날로부터 6개월 내 증여계약을 해제할 수 있습니다.​ 

이 경우의 해제도 이미 이행한 부분에 대하여는 영향이 없습니다.

역으로 6개월이 경과하거나, 또는 증여자(부모)가 수증자(자식)에 대하여 용서의 의사를 표시하게 되면

증여해제가 불가능하게 된다는 점 유념하셔야 합니다.

③ 증여자의 재산상태 악화로 인한 해제

증여계약 후 증여자의 재산상태가 현저히 변경되고 그 이행으로 

인하여 생계에 중대한 영향을 미칠 경우, 증여계약을 해제할 수 있습니다.

그러나 이미 이행한 부분에 대하여는 영향을 미치지 아니합니다.

다만 생계에 중대한 영향을 미친다는 요건이 구비되어야 하며 증여계약 당시에는 재산상태의 악화가

전혀 예견할 수 없었던 경우에 한하여 인정됩니다.

이미 언급했듯이 , 위 3가지 해제 가능한 경우에 있어서도, 이미 이행하여 소유권이전 등기가 완료된 부분에 대하여는 해제효과가 미치지 아니하므로, 사실상 해제권을 행사할 수 없습니다.​

즉, 증여 이후 소유권이전등기를 마친 경우라면 증여해제를 하더라도 소유권을 되돌릴 수는 없습니다.

◎ 해결책은? 부담부증여(조건부증여)

그러나 일반적인 증여가 아닌 부담부증여(또는 조건부증여)의 경우는 해제조건이 달라지게 되는데,

이는 부담부증여가 조건이 붙은 쌍무계약이기 때문입니다.

즉, 증여자 수증자 양자 모두 증여계약상의 의무를 부담해야 한다는 것입니다.

이미 이행된 부분에 대해서 효력이 미치지 않는 일반증여해제와 달리, 

부담부증여는 의무불이행을 이유로 증여계약해제가 가능하고 아울러 재산반환청구도 할 수 있습니다.

따라서 효도와 부양을 전제로 자식에게 증여를 한다면 반드시 해당 조건사항을 구체적으로 기재하여 증여계약서를 작성해야 한다는 것을 유념하시기 바랍니다.