[공유물 과 공유지분]처분·변경·관리·분할 > 뉴스레터



◎ 공동소유의 의의와 유형

공동소유는 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말합니다.

주변에서 상속에 의한 공유, 기획부동산업자에게 속아 한 필지의 토지를 지분쪼개기 형식으로

여러명이 구입한 경우, 부부 공동명의 주택, 친구나 동호인이 갹출해서 구입한 부동산, 조합,

종중재산 등 많은 형태의 공동소유가 있습니다.

민법은 공동소유의 유형으로 공유, 합유, 총유의 세 가지를 규정하고 있습니다.​

① 공유 

공동소유자 사이에 인적 결합관계가 없는 공동소유형태입니다. 각 공유자는 지분을 가지며,

그 처분은 자유이고, 언제라도 공동소유관계를 소멸시키고 단독소유로 전환할 수 있습니다.

② 총유

법인 아닌 사단(비법인사단)의 소유형태입니다. 비법인사단은 인적 결합관계가 매우 강한

단체이며, 법인격이 없다는 점에서 법인과 다를 뿐입니다. 총유에서는 소유권의 내용이

관리·처분의 권능과 사용·수익의 권능으로 나뉘며, 전자는 단체에 속하고 후자는 단체의

구성원에 속하게 됩니다. 총유관계에는 지분이라는 개념이 없고 구성원의 사용·수익권은

단체의 구성원의 자격이 있는 동안에만 인정됩니다.

③ 합유

합유는 조합의 소유형태입니다. 조합은 단체이기는 하나 단체성이 약합니다. 합유에서는

합유자가 지분을 가지고 있기는 하지만, 그 처분이 제한되고, 또 조합관계가 종료할 때까지는

분할청구도 하지 못합니다.

이러한 합유는 총유와 공유의 중간적인 공동소유형태라고 할 수 있습니다.

◆◆ 이 중 실생활과 연관이 많은 공유에 대한 법률적 성격에 대해 알아보겠습니다. ◆◆

◎ 공유개괄

공유자 사이의 각자 지분비율은 법률의 규정이나 협의에 따른 의사표시에 의해 정해지고

만약 그것이 불분명하다면 민법에 따라 지분은 균등한 것으로 추정됩니다.

공유자는 각자의 지분을 자유롭게 다른 공유자의 동의없이도 양도하거나 담보제공 등으로

처분할 수 있습니다.

즉 지분은 실질적으로 독립된 소유권과 같다고 할 수 있습니다.

다만 공유자 중 1인이 공유물 중 일부를 특정하여 처분하는 것은 권한없는 처분행위에

해당한다는 것을 유념하셔야 합니다.

◎ 공유물의 처분·변경

공유물에 대하여 각 공유자는 공유물 전체를 자신의 공유지분의 비율에 따라 소유하는 관계에 있게

됩니다. 즉 공유물은 공유자 전원의 소유에 속하는 것입니다. 따라서 공유자 중 1인이 공유물 전부를

처분하거나 공유물에 변경을 가하는 행위는 그가 과반수의 지분을 가지고 있다 하더라도 무효가

됩니다.

다만 그 경우에도 자기의 지분 범위에서는 처분권이 있으므로 그 한도에서는 유효하게 됩니다.​

◆ 민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용·수익)

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다.

​----> 지분은 타 공유자의 동의없이도 자유롭게 처분할 수 있고, 지분비율만큼 공유물을 사용·수익권을 갖는다. 또한 과반수 이상의 지분권을 가진 공유자는 공유물을 배타적으로 사용·수익할 수 있으며 소수지분권자는 임대료와 같은 사용이익에 대해 자신의 지분에 상응하는 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.

◆ 민법 제264조(공유물의 처분, 변경)

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.​

----> 공유물의 처분(양도나 저당권 설정 등)이나 변경은 공유자 전원의 동의가 필요하다.

공유자 중 1명이 다른 공유자들의 동의 없이 임의로 공유물을 제3자에게 매도했다면?

----> 매매 전부가 무효로 되는 것은 아니고 처분(매도행위) 한 그 공유자 한사람의 지분의

범위를 넘는 범위에서만 '타인의 권리매매'에 해당한다고 해석하고 있습니다.

따라서 매도한 공유자는 다른 공유자의 지분을 취득하여 매수인에게 이전할 의무를 지게 됩니다.

민법 제569조(타인의 권리의 매매)

매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.

다만 이 때에도 매도한 공유자의 지분의 범위 내에서는 유효하므로, 공유한 부동산의 전부에 관하여 매수인명의로 소유권이전등기가 되었다면 다른 공유자는 매수인에 대하여 매도한 공유자의 지분 범위 내에서는 말소청구를 할 수 없습니다.​

◎ 공유물에 관한 관리 및 부담

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정하고, 보존행위는 각자가 할 수 있습니다.

----> 공유자는 보존행위를 각 자 자유롭게 할 수 있고, 관리행위는 지분의 과반수가 되면 타 공유자의 동의없이도 할 수 있습니다.

공유물의 관리비용 기타의 의무는 각 공유자가 지분의 비율로 부담합니다. 그리고 공유자가 1년 이상 그러한 의무의 이행을 지체한 때에는, 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있습니다.

◆ 민법 제266조(공유물의 부담) 

① 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.

② 공유자가 1년 이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.

---> 공유자가 다른 공유자의 의무이행지체를 이유로 그 지분의 매수청구권을 행사함에 있어서는 매수대상이 되는 지분 전부의 매매대금을 제공한 다음 매수청구권을 행사하여야 합니다.

◆ 민법 제267조(지분포기 등의 경우의 귀속)

공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.

◎ 공유물분할 그리고 공유물분할청구소송

공유물을 단독명의로 변경하고 싶거나 처분하고 싶다면 먼저 공유물분할을 해야 합니다.

분할방법은 현물분할, 협의분할, 대금분할 등이 있습니다.

현물분할은 공동소유자가 해당 부동산을 현실적으로 분할하여 개별 소유자에게 귀속시키는

방법입니다.

협의분할은 공동소유자 전원이 참석하여 협의에 의해 분할하는 방법인데 협의가 이루어 지지

않으면 공유자 전원을 상대로공유물분할청구소송을 통해 해결해야 합니다.

공동 소유자중 1명이 다른 공유자의 지분을 매수해서 단독 소유자가 되는 방안도 있습니다.

마지막으로 대금분할은 매각를 통해 해당 부동산을 매각하고 매각대금을 지분비율에 따라

나누어 갖는 방법입니다.

[마치며]

공유지분과 공유물을 구분해서 개념을 정리하는 것이 중요합니다.

실체적 자산인 공유물과 그 공유물에 터를 잡은 소유권이라 할 수 있는 공유지분을 구분해서

생각하면 이해하기 쉬울 것 같습니다.