임차인사망시 임차권승계와 상속 비교 > 뉴스레터



주택임대차계약을 체결하고 사는 도중에 임차인이 갑자기 사망하는 경우가 있을 수 있습니다.

이처럼, 임대차 존속 기간 중 임차인이 사망한 경우, 물론 큰 틀에서는 상속법이라는 절차에 따라 처리될 것이나 특별히 주택임대차 문제는 국민(가족) 주거생활안정과 밀접하게 관련된 사안이라 별도의 임차권승계 규정을 두고 있습니다.

임차인 사망 시 임대차 계약이 자동종료 되는지, 임대인은 누구에게 언제 보증금을 돌려줘야 하는지, 월세(차임)은 상속인들에게 의무로서 승계되는지 등 모든 것을 상속과 주거생활안정을 위한 임차권승계라는 두 관점에서 살펴보도록 하겠습니다 .

​

개관

임대차계약 기간 도중에 임차인이 사망한 경우의 법률관계에 관하여 명시한 법은「주택임대차보호법(제9조」인데요, 따라서 주택임대차보호법의 적용을 받지 않는 임대차관계(예를 들면 상가건물임대차 등)에서 임대차계약 기간 도중에 임차인이 사망한 경우의 세부 법률관계는 일반 민법의 상속법 규정에 따르게 됩니다.

주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계)

① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리·의무를 승계한 자에게 귀속된다.

현실에서 보면 임차인이 혼자 살다가 사망하는 경우, 가족과 함께 살다가 사망한 경우,

사실혼 관계의 배우자와 함께 살다가 사망한 경우 등이 있을 겁니다.

이런 경우의 수를 고려해, 임차권승계와 더불어 상속문제를 설명하자면, 

Ⅰ. 임차인 사망 시 임차권의 승계(상속) 

1. 상속인이 없는 경우

① 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 있는 경우

그 사람이 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.

여기에서 '가정공동생활'이란 동거를 하면서 생계를 함께하는 것을 뜻합니다.

※ 사실혼 배우자의 상속권

사실혼배우자는 법정상속인이 아닙니다.

다만 산업재해보상보험법, 국민연금법, 공무원연금법 등의 법률에 근거하여 인정될 경우 사망한 배우자의 연금을 받을 수 있습니다.

또한 주택임대차보호법상 사망한 배우자(임차인)의 지위를 승계받는 주택임차권승계가 가능합니다.

즉, 사실혼 배우자도 임대차계약이 존속하는 한 계속하여 임차인으로 거주 할 수 있으며, 계약이 종료되면 보증금을 반환받을 수 있습니다.

② 그 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람조차 없는 경우

​ 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속하게 됩니다.​

2. 상속인이 있는 경우

 ①​ 그 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있는 경우(동일 세대원)

그 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다.

이때는 사실상의 혼인관계 있는 사람이 임차권을 승계할 여지가 없습니다.

② 그 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우

임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람과

사망한 임차인의 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다.

Ⅱ. 임차권승계의 포기 

임차권의 승계자가 임차권의 승계를 원하지 않을 때에는, 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 "임차권을 승계하지 않겠다는 명확한 의사를 표시"하는 방법으로 임차권의 승계를 포기할 수 있습니다. 예를들어 사망한 임차인의 임대차관계에서 생긴 채무가 보증금반환채권을 초과하는 등의 사유(예를 들면 임차인이 연체한 월세(차임)가 보증금보다 많을 때)로 임차권을 승계하는 것이 불리한 경우에는 이렇게 승계포기의사를 표시함으로써 불리한 승계에서 벗어날 수 있습니다.​

Ⅲ. 임차권승계의 효과 

임차권승계를 받아 임차인의 권리·의무를 승계한 사람은 임대차관계에서 생긴 채권과 채무를 모두 승계합니다. 임대차관계에서 생긴 채권이란 임대차주택인도청구권, 보증금반환청구권, 수선청구권, 차임감액청구권 등이며, 임대차관계에서 생긴 채무는 차임지급의무, 원상회복의무 등을 말합니다.

다만, 임대차관계와 관계없는 별도의 채권·채무는 임차권승계인에게 승계되지 않으며,

민법의 상속법 규정에 따라 처리되게 됩니다.

​

Ⅳ. 임대차계약이 자동 종료하는지 여부

임대차계약기간 도중에 임차인이 사망하였다고 하여, 그 사실만으로 임대차계약이 자동종료되지는 않습니다. 또한 그 사정으로 임대인이나 임차인측에게 임대차계약의 (법정)해지권이 발생하지도 않습니다. 다만, 쌍방 원만히 합의하여 임대차계약을 해지(종료)시키는 것은 당연히 가능하다 할 것입니다. 쌍방 합의해지가 없으면 정해진 임대차계약기간 동안은 기존과 동일한 임대차계약이 존속되는 것이 원칙입니다.

따라서 차임이 연체되면 임대인은 임대차계약 해지를 청구할 수 있고, 추후 보증금반환시 연체된 차임만큼 제하고 반환할 수 있습니다. 

전술하였듯이, 주택임대차보호법의 적용범위에 있는 임대차계약만이 주택임대차보호법 제9조에 따라 임차권승계인이 결정되는 것이고, 주택임대차보호법을 적용받지 않는 임대차계약(예: 상가건물임대차)에서는 민법의 상속규정에 따라 임차권 상속인이 결정되게 됩니다.

참고로[민법상 상속 순위]를 알려드립니다.

1순위 : 피상속인의 직계비속

2순위 : 피상속인의 직계존속

3순위 : 피상속인의 형제자매

4순위 : 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족

● 태아는 상속순위에 관하여는 이미 출생한 것으로 본다.

● 피상속인의 배우자는 1순위 또는 2순위 상속인이 있는 경우에는 그 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고 그 상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다.  

이때 피상속인의 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분의 5할을 가산하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 직계존속의 상속분의 5할을 가산한다.

[마치며]

임차인인 아버지가 사망했다고 하면,  

법적으로는 아버지가 사망한 그 순간 아버지의 재산(채권·채무)은 상속분에따라 상속인(자식,배우자)에게 각 상속됩니다. 다만 우리 법은 망인의 가족(크게 보면 국민)의 주거생활안정을 위하여 특별히 주택임대차보호법 제9조에 임차인의 지위승계(상속)를 규정하고 있는 것입니다.

따라서 임차인이 사망했다고 자동으로 임대차관계가 종료되는 것이 아니며, 합의해지하거나 기간만료 등의 사정이 있어야 임대차관계는 종료되게 됩니다.

상속에 앞서 일단 주거안정을 꾀하기 위해 임차권승계 조항을 따로 둔 것이라고 그 취지를 이해하면 되겠습니다.

​​

​