가압류된 부동산 매매의 법률적 효력과 매수인의 권리보호를 위한 안전조치 > 뉴스레터



주택, 상가, 토지와 같은 부동산을 거래하다보면 해당 부동산에 근저당 또는 압류·가압류가 되어 있는 경우가 있습니다. 이런 경우 대부분 위험한 물건으로 취급되어 거래를 기피하게 되는데요, 하지만 이런 부동산의 속성을 잘 파악하여 위험을 피할 수 있는 안전조치를 잘 한다면, 대부분 시세보다 싸게 나오는 경우가 많기 때문에 상당한 차익을 실현할 수도 있습니다. 다만 세상에 공짜는 없는 법이라 특히 매수인 입장에서는 세심한 주의와 노력을 기울여 리스크를 최소화하는 안전조치를 취해야 할 것입니다.

오늘은 가압류된 부동산매매의 법률적 효력과 매수인의 안전조치에 대하여 알아보겠습니다.

◎가압류 부동산 매매의 법률적 효력

 가압류된 부동산도 매매하거나 처분하는 것이 가능합니다. 부동산에 가압류등기가 기입되면 매매를 할 수 없다고 생각하는 분들이 많습니다만, 이는 틀린 생각입니다. 이를 법률적으로 '가압류 집행에 따른 처분금지의 상대적 효력'이라고 합니다. 즉, 가압류명령은 가압류 목적물에 대한 채무자의 처분행위를 금지하는 것이기는 하나, 만약 채무자가 부동산을 처분하였을 때, 처분행위 당사자(즉 매도인 채무자 와 제3자인 매수인) 사이에서는 그 처분행위는 전적으로 유효하지만, 가압류채권자에 대하여 그 처분행위의 효력을 주장할 수 없을 뿐이라는 것입니다. 즉 가압류채권자에게만 해당 처분행위가 무효이고 그 외 다른 사람들에 대해서는 유효하다는 것입니다.

따라서 해당 가압류를 해결(해제·취소)해야만 매수인은 진정한 소유권을 획득할 수 있게됩니다.

그렇지 않으면 가압류채권자는 소유권이전등기가 매수인명의로 경료된 후에도 해당 부동산에 대한 강제집행조치로 경매절차를 진행하여 채권을 회수할 수 있기 때문입니다. 보통은 매도인과 매수인 사이에 가압류채권액을 감안하여 매매대금을 책정하거나, 매도인이나 매수인 중 어느 누가 어떤 방법으로 가압류채무액을 해결할 것인지를 명확히 특약하여 계약하게 됩니다. 

◎가압류된 부동산 거래시 유의할 점 및 안전조치

Ⅰ. 가압류를 해결하고 거래를 완료시키기 위한 조치

1. 해당 매매거래가 사해행위에 해당되는지 여부를 체크할 것.

●사해행위란?

민법상 채권자가 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 하고자 하여도 채권자를 해함을 알면서도 자기의 재산을 은닉·손괴 또는 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 채무자의 총재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 경우를 사해행위라고 합니다.

이 경우 채권자는 '채권자취소권'을 발동하여 채무자 및 제3자를 대상으로 법원에'사해행위취소소송'을 제기하여 채무자의 재산을 회복시키고 채권을 행사할 수 있습니다.

즉, 사해행위취소소송'이란 채무자가 빼돌린 재산을 되찾아오는 소송인 것입니다.

매도인(채무자)의 채권자들이 사해행위취소소송을 제기하면 매수인(수익자)은 악의가 없었다(즉, 사해행위인줄 몰랐다)는 입증책임을 져야하고, 만약 채권자가 승소하게 되면 해당 부동산의 소유권을 다시 매도인(채무자)에게로 이전해야 하며 , 채무자에게 매매대금을 상환받아야 하는 매우 힘든 상황에 놓이게 됩니다.

특히 "해당 부동산이 채무자의유일한 재산으로 그 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 간주되어채무자의 사해의 의사는 추정되는 것이고, 이를매수한 자(수익자)가 악의가 없었다는 입증책임은 수익자에게 있다"것이 법원의 입장이므로 더욱 유념하셔야 합니다.

2. 계약 후 새롭게 가압류가 설정되었다면 매매계약의 "해제"가 가능한지 여부 

원칙적으로는 부동산에 가압류집행이 되어있다는 사실만으로는 이행불능이 아니므로 매매계약을 해제할 수 없습니다. 다만, 매도인이 그 가압류를 해제할 수 없는 무자력이라고 인정되는 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약 해제가 가능할 수 있습니다.

3. 대금 일정 설계

일반적으로 부동산거래시 대금을 계약금-중도금-잔금 순으로 분할 지급합니다.

가압류나 압류가 걸려있는 부동산은 잔금 지급일까지 압류·가압류가 추가될 위험도 있기 때문에

대금 전액을 일시 완불로 지급하고 당일 소유권을 이전받는 것이 가장 이상적입니다.

이런 방법이 여의치 않다면 잔금 지급일까지 일정을 최대한 짧게 잡는 것이 좋습니다. 

4. 매도인이 잔금 지급일까지 압류·가압류를 우선 제거하거나, 잔급지급일에 동시진행 할 것.

부동산매매계약을 체결했을 경우 매도인의 소유권이전등기의무와 인도의무 그리고 매수인의 잔금지급에 대한 의무는 동시이행이 원칙입니다. 이 경우 매도인은 가압류등기를 말소하여 소유권이전등기를 완전하게 해 주어야 합니다. 즉, 압류등기말소의무와 대금지급의무는 상호 동시이행관계이므로, 매도인이 가압류등기말소를 하지 않고 있는 동안, 매수인은 매매대금지급을 거절할 수 있게 됩니다.

그럼에도 불구하고 거래를 하려면 압류·가압류를 매도인이 잔금 지급일까지 모두 제거하도록 계약서에 명기하고 실행되도록 조치해야 합니다. 해당 부동산에 압류·가압류 등기가 되어 있으면 그 부동산을 매수하더라도 압류·가압류 채권자에게 매매의 효력을 주장할 수 없게 되기 때문입니다. 따라서 매수인은 압류·가압류가 잔금 지급일까지 제거되거나 자신의 힘으로 제거할 수 있을 때에만 거래를 해야 합니다.

그렇지만 현실은 매도인이 잔금을 받아야만 그 잔금으로 압류를 해결할 수 있는 경우가 대부분입니다. 따라서 매도인을 통해 채권자와 합의를 사전 조율하고 잔금 지급일에 채권자가 압류·가압류취하서를 지참하여 배석하게 하여, 매도인이 잔금 수령 즉시 채권자에게 합의금을 지급하고, 채권자는 합의금을 받는 즉시 취하서를 제출하도록 진행해야 합니다. 동시에 잔금 지급일 당일에 등기신청까지 한번에 완료되도록 일정을 잡아야 합니다.

시간을 두고 머뭇거리다가는 소유권이전등기가 완료되기 전에 또다른 압류·가압류가 들어올 수 있기 때문인데요, 통상 실무에서는 잔금지급일에 법무사도 배석시켜 잔금지급과 동시에 등기업무를 진행하고 있습니다.

Ⅱ. 가압류를 해결하지 않은 상태에서 거래가 완료된 경우

가압류를 해결(해제)하지 않은 채 잔금을 치루고 거래를 완료하는 것은 매수인 스스로 위험을 자초하는 어리석은 행위임에 틀림없습니다. 현실에서 이런 일은 발생하기 힘들겠지만, 일단 이 후 발생할 수 있는 상황에 대해 생각해 보겠습니다.

1. 가압류에 기초한 강제경매절차로 매수인이 소유권을 상실하게 된 경우

이 경우는, 민법 제576조의 담보책임 규정이 준용되게 되어, 매수인은 매매계약을 해제할 수도 있고, 손해배상을 청구할 수도 있게 됩니다. 그러나 이것은 법규정일 뿐, 매도인에게서 매매대금이나 손해배상금을 받아내기란 지극히 힘든 일이 될 것입니다. 민·형사소송까지도 각오를 해야 합니다.

2. 새롭게 소유자가 된 매수인에게, 가압류채권이 자동으로 승계되는지 여부.

가압류 후 채무자가 목적물을 제3자에게 양도한 경우, 양도 후에는 채무자(구 소유자)에 대한 일반채권자들은 채무자 소유였던 목적물을 압류할 수 없고 배당요구도 할 수 없습니다. 

다만, 가압류채권자는 집행권원을 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 이전하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것입니다.​