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지역주택조합, 재건축·재개발 조합

주택법에 근거하여 시행되는 지역주택조합 사업은 토지확보 및 각종 용역관계, 조합원의 모집, 탈퇴 등과 관련하여 다양한 법률문제가 발생하기 때문에 전문적인 법률조력이 반드시 필요합니다.

재건축·재개발 조합은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택 건설을 하기 위해 기존의 주택소유자 등이 설립하는 주택조합입니다. 종래의 주택이 철거되면서 신축하는 건축물로 권리의무관계가 변환되는 까닭에 조합 운영과정은 항시 다양한 법률관계를 수반합니다.

조합, 추진위원회는 실제 그 운영과정에서 매일 다양한 법률문제에 직면합니다.

필수적으로 법원의 판결을 받아야 하는 경우가 있고, 관할관청과의 교섭에서도 자문변호사의 검토의견이 필요한 경우가 있습니다. 총회를 준비하거나 계약을 체결하는 과정에 있어서도 종종 변호사의 법률조력이 요구됩니다. 성공적인 사업추진을 위해서는 상시, 전문적인 법률서비스의 제공이 필수적입니다.

관할관청의 인가 및 관련 총회결의를 다투는 소송에 대한 방어

정비사업은 조합설립, 사업계획의 수립, 관리처분계획의 수립을 거쳐 이주, 철거, 착공에 이르며 진행됩니다.

사업계획이 수립된 후에는 조합원분양을 하게되며, 조합원분양 이후 착공 즈음한 시점에는 일반분양을 하게 됩니다. 분양이 마무리되고 예정된 시공일정 내에 입주가 가능해지면 정비사업은 성공적으로 마무리되는 것이라고 볼 수 있습니다.

위와 같은 조합설립, 사업계획의 수립, 관리처분계획의 수립 등은 모두 사업구역 내 조합원(조합설립시 토지등소유자)의 동의의사가 확인되는 총회결의를 전제합니다. 그리고 관할관청의 인가를 통하여 다음 단계에 들어서게 됩니다. 각 해당 절차를 완료하면서 정비사업은 사업계획, 사업비, 사업성과에 따른 배분 문제에 관하여 보다 구체화됩니다. 결국, 실제 공사시행만을 남겨 둔 상태에 들어서게 되며, 예정된 사업계획에 따른 분양과 착공 실시에 이르는 것입니다.

전체적인 과정을 보면, 종국적으로 성공적인 정비사업을 추진하기 위해서는 사업의 진행방향에 관하여 존재하는 다양한 이해관계를 어떻게 조율할 것인가가 관건입니다. 정당한 다수결을 도출해낼 수 있는가, 이는 법률의 허용범위 안에 있는 것인가등이 이해관계인들의 물음입니다. 적절한 총회결의 안건을 대상으로 하고, 적법한 절차를 거쳐 다수결을 이끌어내는 것, 그리고 이를 다투고자 하는 이해관계인들이 제기하는 소송을 방어해내는 것은 조합이 시의적절하게 정비사업을 추진하는데 가장 중요한 요소가 됩니다.

용역관계 소송

정비사업은 시공사를 비롯하여 여러 종류의 용역관계를 필수적으로 요구합니다. 집단적 이해관계를 대변하는 정비사업의 특성상 이러한 용역은 그 지출 규모도 일반적인 민사관계에 비추어 큽니다.

용역에 따른 부담이 조합의 구성원인 조합원에게 귀속되기 위해서는 반드시 법률이 마련한 절차를 거쳐 조합원들의 의사가 반영되어야 하고 용역관계에서 발생하는 경제적 부담이 정당한 것인지 검토되어야 합니다. 용역관계에 법률상 하자가 있는 것으로 보인다면, 이와 관련한 민사소송을 제기하거나 상대방이 제기한 민사소송에서 이를 다투는 주장을 개진하여야 합니다.

부담금 등에 관한 소송의 제기

관할관청은 정비사업의 주체인 조합에게 여러 종류의 부담금 등 경제적인 부담을 지게 합니다. 사업의 시행 자체에서 오는 이익을 고려한 것이지만, 이는 적법하여야 하므로 부당한 행정처분에 관하여 이를 직접 다투는 항고소송 또는 그 법률관계를 전제로 한 금원반환청구소송 등을 제기할 수 있습니다.

명도소송

사업계획이 구체화된 조합은 사업완료에 따른 이익과 손실을 예상하고 그 분담내용을 정하여 관리처분계획을 수립하고, 그 인가 및 고시가 있을 경우 사업구역 전체에 대한 사용수익권을 확보합니다.

본격적인 착공을 위한 이주·철거 등의 절차를 진행하게 됩니다. 관리처분계획 인가 및 그 고시 이후 착공사이를 얼마나 단축할 수 있는지에 따라서 사업비 대출이자 등의 경제적 부담이 어느 정도일지가 달려있습니다. 그럼에도 자진이주 등을 거부하는 청산대상자와 세입자 등이 있을 경우 사업비용이 무제한 증대될 위험이 상존합니다. 이러한 때를 대비하여 조합은 사업구역 내 거주자들을 대상으로 집단적인 명도소송을 제기할 수 있습니다.

총회결의 등에 대한 소송의 제기

정비사업조합의 조합원은 통상 조합이 개최하는 총회결의에서 의결권을 행사하는 외에는 달리 적극적으로 조합의 의사결정에 관여하기 어렵습니다. 조합원간의 형평에 어긋나고 부당한 결의, 절차적으로 법률에 위반된 결의 등을 시정하기 위해 직접 해당 의사결정행위의 무효확인, 취소를 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

조합원지위확인 소송

조합원임에도 불구하고 조합원의 지위에서 부당히 배척되고 수분양권을 박탈당하는 경우 법원의 판결을 통하여 조합원 지위를 확인받고 조합원으로서 권리행사를 할 수 있습니다.

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