[민사] 전세/임대차계약에 있어서 수선비/수리비 문제 -- 대판2014년 > 뉴스레터

​전세, 임대차 계약에 있어서 수선비, 수리비 문제​

통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용 수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여 주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 임대인이 임차인에게 임대목적물을 제공하여 그 의무를 이행한 경우 임대목적물은 임차인의 지배 아래 놓이게 되어 그 이후에는 임차인의 관리하에 임대목적물의 사용 수익이 이루어지는 것입니다.

기록에 의하면, 임차인인 원고는 이 사건 임대차계약의 체결 당시 임차목적물이 대로변 3층 건물의 반지하에 위치한 관계로 주위의 담장이 낮고 별도의 대문도 없으며 방범창이 설치되지 아니하고 차면시설이 불량하였던 사정을 잘 알면서도 이를 임차하였고, 나아가 임대인인 피고는 임차목적물에서 발생한 원고 주장의 1차 도난사건 직후 임대목적물에 방범창을 설치하여 주었음을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면, 임대인인 피고로서는 임차목적물을 사용 수익하게 할 임대인으로서의 의무를 다하였다고 할 것이고, 여기에서 더 나아가 원심 판시와 같은 임차인에 대한 안전배려의무까지 부담한다고 볼 수는 없다는 것이 대법원 판례입니다.

대법원은 일시 사용을 위한 임대차인 숙박계약과 같은 경우 임대인의 보호의무를 인정하고 있으나, 통상의 임대차의 경우에는 임대인의 보호의무를 인정하지 않고 있습니다.​

​숙박업과 같은 일시 사용을 위한 임대차의 경우에는 임대목적물이 임대인인 숙박업자의 지배하에 있다고 보기 때문이며, 통상의 임대차의 경우는 임대목적물이 임차인의 지배하에 있다고 보기 때문입니다.

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그러나 임대인은 임대차계약 존속 중 임대목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조) 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담하게 됩니다.(대법원판례)

결국 사소한 수리에 관한 비용(형광등교체 등)은 임차인이 부담하고, 그 이상의 수리를 요하는 경우(보일러교체, 배관 등)는 임대인이 비용을 부담해야 한다는 취지입니다.​

임대인이 위의 수선의무를 불이행 하는 경우 임차인은 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구하거나 임대차계약을 해지하거나 보증금 또는 월세의 감액을 청구할 수 있을 것입니다.