[민사] 부동산 명도소송
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작성자 매니져 작성일 19-07-31 14:04본문
실생활과 밀접한 부동산관련 분쟁 중 가장 흔한 사건,또한 대한민국에서 가장 많은 소송이라는 명성(?)을
가지고 있는 것이 바로 명도소송입니다.
대략 골치 아프고 시간과 비용이 많이 드는 소송으로 인식되어 있는 명도소송에 대해서 알아보겠습니다.
있는 자를 상대로 해당 부동산의 인도를 구하는 소송
자신 소유의 부동산임에도 왜 소송을 거쳐야 하는지 의아해 할 수도 있을 겁니다. 그 이유는 (불법)점유자의 권리도 보호 되어야 하기 때문입니다. 예를들어 현재 영업중인 임차인(또는 점유자)에게 임의로 방해를 할 경우 형사처분이나 손해배상청구를 당할 수 있기 때문에 합법적인 절차를 거쳐 진행해야 하는 것입니다.
명도소송발생사유
1. 임대차계약기간 종료되었을 때
계약기간이 끝나면 임차인은 건물을 비우고 나가야 하는데 정당한 이유없이 건물을 비워주지 않는 경우
2. 부동산 경매절차에서 낙찰받은 경우
경매를 통해 건물을 낙찰받고 임차인(또는 점유자)에게 퇴거요청을 하였으나 이에 응하지 않을 경우
3. 임차인의 월임대료 연체등의 사유로 계약이 종료 되었을 경우
예를들어, 상가 월세를 3기이상 연체했을때
4. 불법점유자가 권한없이 토지 혹은 건물을 점유하고 있을 경우 등
명도소송절차
명도소송은 짧게는 2개월에서 길게는 1년 이상 걸리는 소송이므로 철저한 준비를 통해 진행해야 합니다 .
명도소송 진행하기 전에 임차인(점유자)에게 내용증명으로 계약해지를 통보하는 것이 좋습니다.
또한 , 무엇보다도 중요한 것은 부동산 점유이전금지가처분 신청을 해야하는 것입니다
점유이전금지가처분이란 현재의 점유권을 다른 사람에게 이전시키는 것을 방지하기 위한 것으로,
방지하기 위한 절차
1. 계약해지통보(내용증명)
임차인(점유자)에게 기간내에 인도할 것을 요구하는 내용증명을 보냅니다.
응하지 않을 경우 법적조치를 취하겠다는 내용도 함께 기재하여 임차인을 심리적으로 압박하고,
추후 진행될 소송에서도 유리한 증거로 쓸 수 있게 합니다.
2. 점유이전금지가처분신청 및 집행
승소하여 강제집행을 하려고 할때 임차인(점유자)이 점유권을 제3자에게 미리 넘겼다면, 명도받지 못하고 같은 소송을 반복
해야 하는 문제가 생기는 것을 사전에 예방하고자 임의로 점유를 이전하지 못하도록 막는 절차입니다.
3. 명도소송 소장접수 및 소송진행
이제 사전조치를 통해 리스크를 예방하였으니 본격적으로 임차인(점유자)를 상대로 명도소송을 진행합니다.
통상 아래 내용으로 청구합니다.
- 임대차계약을 해지하고 해당 건물,토지 등을 명도 할 것
- 미지급 차임을 지급할 것
- 해당 건물,토지 등을 명도할 때까지의 부당이득금을 지급할 것
- 소송비용 부담할 것 등
4. 판결 및 강제집행
판결이 확정되면 임차인(점유자)는 해당 점유를 풀고 건물/토지를 비워줘야 합니다...그런데 소송까지 간 임차인이 쉽게
점유중인 건물/토지를 비워주지 않는 경우가 많습니다.그래서 강제집행을 하게 됩니다
(1) 일정 서류 구비하여 법원 집행관실에 강제집행 신청
(2) 계고(인도고지)
집행관은 임차인(점유자)에게 통상 주거용 2주, 상업용 1주의 자진 이사(퇴거)기간을 줍니다.
(3) 강제집행
그래도 이사가지 않고 버티면 집행관은 법원에 등록되어 있는 노무업체와 함께 강제집행 절차를 진행합니다.
이때 현장에서 많은 문제가 발생하기도 합니다.
5. 비용청구
소송비용확정신청 및 집행비용확정신청을 통해 소송비용 과 강제집행비용을 임차인(점유자)에게 청구 합니다.
6. 유체동산 매각
임차인(점유자)가 유체동산을 가져가지 않았다면 임대인(또는 소유자)는 그 유체동산을 별도의 창고에 보관해야 합니다. 이 후 유체동산매각절차, 즉 경매절차를 통해 해당 유체동산을 처리합니다.
무언가 굉장히 힘들고 복잡하게 느껴지실 겁니다...강제집행까지 하게되면 임차인(점유자)의 저항도 있을 수 있고..
전문 변호사의 도움을 받아 진행하시기를 권해드리는 이유이기도 합니다.
