[약정해제유보]담보대출 불가로 인한 부동산매매계약 취소 > 뉴스레터



[사례]

부동산 매매계약시 매수할 부동산을 담보로 은행대출을 받아 매매잔금을 지급하기로 하고,

매도인도 이러한 대출에 협력해 주기로 하면서 매매계약을 체결하는 경우가 많이 있습니다.

매매계약에 따라 계약금을 지급한 이 후에 은행에서 담보대출이 불가능하다고 하여

잔금지급이 불가능하게 되었다면 ,

의사표시의 착오를 이유로 계약을 취소 할 수 있을까요?

[답변]

「민법」 에서 의사표시는 법률행위내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있으나,

1. 그 착오가 표의자(의사표시를 한 사람)의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 규정하고 있으며,

2. [판례]는 의사표시는 법률행위내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고,

3. 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시내용으로 삼았을 때에

한하여 의사표시내용의 착오가 되어 취소할 수 있는 것이며,

4. 법률행위내용 중요부분의 착오란 표의자가 그러한 착오가 없 었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고

생각될 정도로 중요한 것이어야 하고,

5. 보통 일반인도 표의자의 처지에 섰더라면 그 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것.

이어야 한다고 하였습니다.

그런데 위 사안과 유사한 판례를 보면,

매수인이 부동산을 매수하면서 잔금지급전에 그 부동산을 담보로 제공하여 은행대출 등을 받아 잔금을 마련하기로 하고,

매도인에게 그와 같은 자금마련계획을 알려 잔금지급전에 매수인이 대출을 받을 수 있도록 협조하여 주기로 약속하였다는

사실만으로,

바로 매수인이 계획하였던 대출이 제대로 이루어질 수 없는 경우에는 그 부동산을 매수하지 아니하였을 것이라는 사정을

매도인에게 표시하였다거나 매도인이 이러한 사정을 알고 있었다고 단정할 수는 없으므로,

매수인이 대출을 받아 잔금을 지급하려 하였던 잔금지급방법이나 계획이 매매계약내용의 중요부분으로 되었다고 할 수는

없다고 하였습니다(대법원판결).

따라서 이 사례의 경우에도 단순히 잔금지급전에 그 부동산을 담보로 제공하여 은행대출을 받아 잔금을 마련하기로 계획을

세우고, 매도인에게 이를 알려 잔금지급전에 매수인이 대출을 받을 수 있도록 협조하여 주기로 약속하였는데 은행에서 대출이 불가능하다는 사실만으로는 위 계약을 취소할 수는 없을 것입니다.

그러면 이렇게 까다롭고 엄격한 법정해제 조건을 뛰어넘어 계약 당사자간 합의를 통한 실무적 해결책은

없는 것일까요?

바로 해제권유보약정(약정해지유보)이 해결책이 될 수 있습니다.

계약이란 매수자 매도자 양측의 의사표현이 합치했을때 체결하는 것이기 때문에 이러한 내용 즉,

[ 해제권 유보약정 ]조항을 계약서에 기재함으로써 문제를 해결 할 수 있게 됩니다.

물론 매도자가 이러한 해제권유보약정에 쉽게 동의하기는 힘들거라 생각되나 , 매수자측에서 적절한

수준의 보상책을 마련해 제시한다면 충분히 합의가 가능할 수 있습니다...

약정해지·해제권을 유보한 경우 특별한 사정이 없는 한 고의 또는 과실이 없을 때는 추가적인 손해배상책임을

지지 아니하고 계약을 해제할 수 있게 됩니다.

예를들면 , "은행의 담보대출 거부로 잔금지급이 불가능하게 되는 경우, 손해배상 없이 매매계약을 해지한다 " 

라는 조항을 추가하는 것이죠.

법정해제 조건은 엄격하고 까다롭지만 , 이처럼 당사자간 합의에 의한 약정해제는 발생한 문제를 합리적인

수준에서 해결하는 좋은 방안이 될 수 있습니다.