부동산 명의신탁 > 뉴스레터

부동산 명의신탁이란? 

부동산을 실제로 소유한 사람이 다른 사람의 이름을 빌려 소유권 등기를 하는 것입니다.

즉 실 소유자인 신탁자가 소유권을 보류하여 이를 수익 관리 하면서 공부상의 소유명의만을 수탁자로 두는 것으로,

부동산의 실질소유자가 부동산을 남의 이름으로 소유권등기하고, 실질소유자 자신과 명의를 빌려준 등기당사자

사이에는 따로 이러한 사실관계에 대하여 공증이나 내부계약을 통하여 약정(명의신탁약정)하여 명의를 빌려준

사람(수탁자)의 이익을 위하여 임의로 사용하거나 처분할 수 없도록 합니다.

부동산 명의신탁은 취득세나 양도소득세 등 세금회피나 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용되었으며,

1995년 '부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률'(약칭 ’부동산실명제‘)의 실시로 명의신탁은 법적 보호를

받을 수 없게 되었습니다.

하지만 민사상 명의신탁을 한 실제 소유자의 소유권이 인정되어 투기ㆍ탈세ㆍ탈법을 위한 명의신탁이 아직도

공공연하게 행해지고 있는게 현실입니다.



그러나 위 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.



즉 제 3자는 수탁자의 배임행위에 적극적으로 가담하지 않는 한 명의신탁 사실에 대한 선의, 악의를 불문하고

소유권을 취득합니다.

명의신탁을 한 부동산에 대한 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 신탁자에게 있지만 대외적으로는 수탁자에게 소유권이 있는 것이기 때문에 수탁자가 신탁자의 재산을 처분했다면 제3 취득자는 선의, 악의를 불문하고 적법하게 소유권을 취득하게 됩니다.



부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률(약칭 ’부동산실명제‘) 

부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산 가격의 안정화를 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지 함을 목적으로 한다. 

부동산 명의신탁의 형태 

● 3자간 명의신탁

매수자인 실 소유자 A와 매도인 C 사이에 매매계약을 하고, 소유권 이전등기는 수탁자 B에게로 하는 형태


 

 

● 계약 명의신탁

신탁자 A가 수탁자 B에게 매수대금을 주고 수탁자 B가 매도인 C와 매매계약 하는 형태.

외관상 수탁자 B와 매도인 C 간의 정상적인 매매계약처럼 보임.





부동산 실명법 위반에 따른 처벌과 과징금  

신탁자(명의를 빌린 실소유자) : 5년이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금

명의를 빌려준 수탁자 : 3년이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

부동산 평가액에 따른 과징금

★ 5억이하 : 5%           ★ 5억 초과 30억 이하 : 10%        ★ 30억 초과 : 15%

위반기간에 따른 과징금

★1년 이하 4%            ★1년 초과 2년 이하 10%               ★2년 초과 15%



부동산 명의신탁이 허용되는 경우 

● 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전 받거나(양도담보) 가등기하는 경우 

(가등기 담보)와 신탁법 또는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 의한 신탁재산인 사실을 등기한 경우.

● 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 그 구분 소유자의 공유로 등기하는 경우

● 조세 포탈 및 강제집행의 면제 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 종중 재산의 명의신탁과

부부간의 명의신탁

명의신탁의 해지 

소유권을 보유하고 있고 수탁자는 목적 부동산에 대해 어떠한 권한도 가지고 있지 않습니다.

즉, 특별한 사정이 없는 한 신탁자는 언제든지 명의신탁의 원인이 되는 신탁계약관계를 해지할 수 있습니다.

신탁자는 신탁 관계의 종료를 이유로 소유명의 이전등기절차의 이행을 청구할 수 있으며, 이와같은 등기청구권은

소유권에 기하여 행사하는 것이므로 소멸시효의 대상이 되지 않습니다.